Bei der Planung unseres Hausbaus mussten wir uns oft Gedanken über die Zukunft machen, um die richtigen Entscheide treffen zu können», sagt Katrin Eggimann Aslantas. Sie und ihr Mann Fatih Aslantas haben im Frühling ein modernes Holzhaus mit fünfeinhalb Zimmern im thurgauischen Gachnang bezogen.

Der sprichwörtliche Blick in die Kristallkugel ist beim Bau oder Kauf eines Eigenheims unabdingbar. Denn vieles, was im Vorfeld festgelegt werden muss, hat langfristige Konsequenzen und verlangt weitsichtige Entscheide. Das beginnt bereits bei der Standortwahl: Während man als Mieter jederzeit umziehen kann, ist man als Besitzer an den gewählten Wohnort gebunden. Eine sorgfältige Wahl der neuen Heimat unter Berücksichtigung künftiger Bedürfnisse ist unerlässlich.

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Für Katrin Eggimann Aslantas und ihren Mann war von Beginn an klar, dass nur eine Gemeinde im Grossraum Zürich, die über eine S-Bahn-Station verfügt, in Frage kommen würde – Voraussetzungen, die ihr neuer Wohnort erfüllt. «Wir wollten uns eine möglichst grosse Flexibilität für einen etwaigen Stellenwechsel erhalten», sagt Fatih Aslantas. Ein Entscheid, der sich bereits gelohnt hat: Kurz nach dem Einzug hat er einen neuen Job angenommen; nun fährt er nicht mehr westwärts nach Zürich, sondern ostwärts nach Weinfelden zur Arbeit.

Künftige Wohnbedürfnisse einbeziehen

Zukunftsgerichtet sollten auch die finanziellen Entscheide gefällt werden. Denn statt eines gut gefüllten Bankkontos hat man als Eigenheimbesitzer Schulden und muss dafür Zinsen zahlen. Dadurch ist die Haushaltskasse den Entwicklungen auf den globalen Finanzmärkten ausgeliefert, die sich auch auf die Höhe der Hypothekarzinsen auswirken. Damit die eigene Finanzlage langfristig stabil bleibt, darf das Objekt nicht mehr kosten, als man auch bei steigenden Zinsen noch zu zahlen vermag (siehe Artikel zum Thema «Damit das Haus nicht zur Hypothek wird»). Heikel kann auch ein späterer Wiederverkauf sein – erzielt man dabei einen schlechten Preis, ist eventuell ein Teil des Eigenkapitals weg. Doch hat das Haus eine gute Lage, einen hohen Baustandard und sinnvolle Grundrisse, ist die Chance gross, bei einem Verkauf einen fairen Preis zu erzielen. Mit Blick darauf hat auch das Ehepaar Eggimann Aslantas den Standort gewählt und das Haus planen lassen: Dank der begehrten Lage, genügend Zimmern, der Möglichkeit, den Grundriss anzupassen, und dezenten Materialien dürfte das Haus auch in späteren Jahren einen breiten Käuferkreis ansprechen. Grösse und Aufteilung des Hauses in Gachnang eignen sich aber nicht nur für einen Wiederverkauf, sondern berücksichtigen auch künftige Bedürfnisse: Kommen beispielsweise Kinder hinzu, sind genügend Räume vorhanden. Und selbst Anpassungen für das Wohnen im Alter wären einfach realisierbar (siehe Artikel zum Thema «Sicher wohnen im Alter»): Im unteren Geschoss, wo sich zurzeit das Wohn- und Esszimmer und die Küche befinden, können ein benachbarter Wirtschaftsraum und ein Teil des Wohnzimmers mit wenig Aufwand zu Schlafzimmern umgebaut werden. Eine Dusche und ein WC sind bereits vorhanden. So entstünde eine kleine, ebenerdige Wohnung ohne Schwellen und Treppen.

Qualität zahlt sich langfristig aus: Dank der Lage, der Variabilität des Grundrisses und der hochwertigen Materialien müssen sich Katrin Eggimann Aslantas und Ihr Mann Fatih Aslantas bei einem allfälligen Wiederverkauf wenig Sorgen um den Wert ihres Hauses machen.

Quelle: Stephan Rappo
Nachhaltiges Bauen zahlt sich aus

Vielen angehenden Hausbesitzern liegt der Umweltschutz am Herzen. Gerade auch, weil jedes neue Wohnquartier auf der grünen Wiese ein Stück zur Zersiedelung der Schweiz beiträgt. Und wenn sich durch den neuen Wohnort die Pendeldistanzen erhöhen, verschlechtert sich der eigene ökologische Fussabdruck.

Einen grossen Einfluss auf die Nachhaltigkeit haben die im Haus verbauten Materialien – im Hinblick auf eine spätere Entsorgung – und der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser. Letzterer ist auch mit Blick auf die finanzielle Sicherheit ein Thema: Ist das Haus sehr gut gedämmt und stammt die Energie aus erneuerbaren Quellen, werden die möglicherweise steigenden Preise für fossile Brennstoffe nicht zu einer übergrossen Belastung.

Das haben sich auch Katrin Eggimann und Fatih Aslantas überlegt. Deshalb besteht ihr Haus aus vorgefertigten Holzelementen und braucht sehr wenig Energie: «Dass wir den Minergiestandard erreichen wollen, war uns von Anfang an klar», sagt Fatih Aslantas. Da sie sich bei der Auswahl ihres Architekten für einen auf Häuser nach dem Standard Minergie-P spezialisierten Planer entschieden haben, besitzen sie nun sogar ein nach dem strengeren Standard zertifiziertes Haus, dessen Verbrauch nur etwa halb so hoch ist wie derjenige von Objekten, die den aktuellen Vorschriften genügen.

Kauf: Es prüfe, wer sich lange bindet

Der Blick in die Zukunft ist für alle künftigen Eigenheimbesitzer zwingend. Nichts ist ärgerlicher als ein vorschneller Kauf von Wohneigentum, bei dem man früher oder später herausfindet, dass die Grösse oder Lage des Hauses nicht passt oder dass man eine schlechte finanzielle Entscheidung getroffen hat. Anders als bei einer Mietwohnung kann man bei einem Eigenheim falsche Entscheidungen nicht einfach durch einen Umzug wieder ausbügeln. Deshalb sollte man sich schon vor der Suche nach einem Objekt mit den Anforderungen an das künftige Heim auseinandersetzen. Es mag trivial klingen, doch nur wer weiss, wonach er sucht, kann überhaupt fündig werden. Eine erste Bedürfnisabklärung sollte sich folgenden Fragen widmen:

Der Raum: Wie viele und welche Personen werden das Objekt am Anfang sowie in fünf bis zehn Jahren bewohnen? Die Themen sind unter anderem Kinderwunsch, ältere Kinder, die ausziehen, Eltern, die in Pflege genommen werden. Und im Weiteren: Arbeitet jetzt oder in Zukunft jemand von zu Hause aus, und ist dafür ein separates Büro nötig? Gibt es Hobbys, die viel Platz beanspruchen? Hat jemand Kinder aus einer früheren Partnerschaft, die zeitweise hier wohnen werden und deshalb ein Zimmer brauchen? Kommen oft Besucher, die über Nacht bleiben und ein Gästezimmer benötigen? Für wen sind gewisse Rückzugsmöglichkeiten unabdingbar?

Der Standort: Was sagt Ihnen mehr zu: Land, Agglomeration, Stadt? Wollen Sie den Arbeitsweg per ÖV oder mit dem eigenen Auto zurücklegen, und wie viel Zeit wollen Sie für die Strecke maximal aufwenden? Welche Infrastruktur soll der künftige Wohnort bieten (Kinderbetreuung, Schulen, Läden, Bank, Post, medizinische Versorgung, Vergnügen, Kultur, Sport, Vereine, Autobahn- und ÖV-Anschluss)? Wie viel Umschwung brauchen Sie (Garten, Spielwiese)? Wie viel Wert legen Sie auf Besonnung, Lichtverhältnisse, Aussicht? Wie viele Lärm- und Geruchsimmissionen vertragen Sie auf die Dauer? Ist für Sie der Steuerfuss einer Gemeinde massgebend?

Das Objekt: Welche Haus- oder Wohnungsform kommt in Frage (freistehendes Haus, Reihenhaus, Stockwerkeigentum)? Welchen Architekturstil oder welche Objektart suchen Sie (alt, klassisch, urban, modern, ökologisch)? Wie wichtig ist eine Terrasse oder ein Balkon? Wie soll der Grundriss aussehen (möglichst grosse Zimmer, alles auf einer Ebene, flexibel für spätere Anpassungen)? Gibt es konkrete Wünsche hinsichtlich Innenausbau (Materialien, Stil, Ästhetik, praktischer Nutzen, Lebensdauer)? Soll das Objekt auch im Alter noch genutzt werden können (Lift, Rollstuhlgängigkeit)?

Schliessen Sie auch unterschiedliche Voraussetzungen in Ihre Überlegungen ein: Wie ändert sich beispielsweise der Wohnalltag im Verlauf der Jahreszeiten oder im Wechsel von schönem und schlechtem Wetter? Ihre Antworten liefern ein grobes Anforderungsprofil für Ihr Traumhaus, auf dessen Grundlage Sie die Angebote auf dem Immobilienmarkt auf Herz und Nieren prüfen können.

Zeit ist Geld: Bank berechnet Pendlerkosten

Pendeln ist für viele Arbeitnehmer Alltag. So erachten es auch viele Eigenheimkäufer als problemlos, einen längeren Arbeitsweg zurücklegen zu müssen, wenn sie dafür in eine preislich günstigere Wohngegend ziehen können. Ob sich das finanziell lohnt, hat die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in einer Studie untersucht.

Vereinfacht ausgedrückt, hat die ZKB die höheren Kosten des Pendelns mit den tieferen Immobilienpreisen auf dem Land verglichen. Die sogenannten kapitalisierten Pendlerkosten fallen vor allem in Form von Zeitaufwand an, die tatsächlichen Ausgaben für Abonnemente oder das Auto sind im Verhältnis dazu eher klein. Doch wie rechnet man Zeit in Geld um? Die ZKB hat den Zeitaufwand zu Opportunitätskosten bewertet – also zum Gegenwert eines durchschnittlichen Nettolohns (im Kanton Zürich rund 65 Franken pro Stunde). Je länger der Arbeitsweg, umso höher die Pendlerkosten. Die jährlichen Kosten fürs Pendeln wurden daraufhin auf einen längeren Zeithorizont hochgerechnet (mit einem Zins von 3,75 Prozent, was derzeit der Nettorendite von Wohnimmobilien entspricht). Das Ergebnis zeigt: Wer in Zürich arbeitet und mit rund 35 Jahren im sechs Kilometer entfernten Dübendorf ein Haus kauft, muss bis zur Pensionierung mit kapitalisierten Pendlerkosten von rund 175'000 Franken rechnen. Würde man in Rüti, 30 Kilometer von Zürich entfernt, ein Haus kaufen, würden die Pendlerkosten bereits knapp 500'000 Franken betragen. Fazit: Wegen tieferer Immobilienpreise einen langen Arbeitsweg auf sich zu nehmen, lohnt sich nicht.

Immobilienmarkt: Nicht alles Gold, was glänzt

Bund und Banken versuchen derzeit, den Wohneigentumsmarkt in geordnetere Bahnen zu lenken (siehe Seite 8), doch das Geschäft boomt nach wie vor: Rund 4500 zum Verkauf stehende Eigenheime hat das Immobilienportal Homegate Ende Juni allein für den Grossraum Zürich aufgelistet. Doch trifft das Angebot auch wirklich die Wünsche der Nachfrager? Oder muss man mit dem vorliebnehmen, was auf dem Markt erhältlich ist – und den Kauf später eventuell bereuen?

«Der grösste Teil der angebotenen Eigenheime findet zwar Abnehmer, doch ein Teil der Objekte könnte den Käufern längerfristig Probleme bereiten», sagt Stefan Fahrländer von Fahrländer Partner Raumentwicklung in Zürich. Im Auge hat er dabei insbesondere Reiheneinfamilienhäuser am Siedlungsrand. «Hier dürfte ein Wiederverkauf schwieriger werden, und man muss unter Umständen mit Preiseinbussen rechnen.»

Auch bei den Eigentumswohnungen ist gemäss Fahrländer nicht alles Gold, was glänzt: «Viele Wohnungen sind zu gross, zu teuer ausgestattet, und die Grundrisse sind teilweise nicht zielgruppengerecht geplant.» Doch bei diesen Themen scheinen die Kunden kritischer zu werden: «Die Interessenten schauen genauer hin und verzichten eher, wenn die Qualität nicht stimmt.» In den meisten grösseren Städten können sie sich das auch leisten: Dort sind so viele Angebote auf dem Markt, dass man als Käufer die Auswahl hat.