Worauf es nach der Bauphase ankommt

Wann gelten Arbeiten als abgenommen?
Dazu gibt es keine speziellen Formvorschriften: Wenn der Handwerker mit seinen Arbeiten fertig ist und die Auftraggeberin damit einverstanden ist, gelten diese als abgenommen.

Worauf ist bei der Bauabnahme zu achten?
Das Wichtigste ist, dass Sie als Bauherrschaft die Bauabnahme ernst nehmen. Sie sollten sofort intervenieren, wenn Ihnen Unregelmässigkeiten oder Abweichungen von den Plänen auffallen. Wenn der betroffene Handwerker für Ihr Anliegen kein Gehör hat, sollten Sie schriftlich nachhaken.

Brauche ich bei der Abnahme Hilfe?
Das kommt auf den Umfang und die Komplexität der Arbeiten an. Für die Montage eines neuen Lavabos ist das kaum nötig. Haben Sie hingegen einen grösseren Umbau hinter sich, sollte auf jeden Fall die Architektin oder der Bauleiter bei der Abnahme dabei sein.

Was muss ich tun, wenn nach der Abnahme verdeckte Mängel zum Vorschein kommen?
In diesem Fall sollten Sie die Mängel sofort – also spätestens innert Wochenfrist – in Form einer schriftlichen Mängelrüge dem betreffenden Handwerker mitteilen. Machen Sie möglichst genaue Angaben zum Mangel und setzen Sie eine Frist zur Behebung oder zumindest für eine Begutachtung an.

Wie soll ich mich verhalten, wenn die Baufirma den Mangel nicht akzeptiert?
Lassen Sie sich mangelhafte Arbeiten wenn möglich bereichsübergreifend bestätigen, etwa schlechte Gipserarbeiten durch den Maler oder den Schreiner. Als Alternative können Sie der Baufirma eine gemeinsame Begutachtung durch einen unabhängigen Experten vorschlagen.

Wie viele Versuche muss ich dem Handwerker zugestehen, um den Mangel zu beseitigen?
Handwerker haben grundsätzlich ein Recht auf Nachbesserung – auch wenn sie dazu mehrere Anläufe brauchen. Wenn Sie aber schon beim ersten Mal sehen, dass der Handwerker das Problem nicht lösen kann, dürfen Sie einen weiteren Versuch ablehnen.

Darf ich eine andere Firma aufbieten, wenn die Baufirma den Mangel nicht beseitigt?
Das ist dann zulässig, wenn innert der Frist niemand bei Ihnen erscheint, um den Mangel zu beheben – oder wenn man Ihnen dies sogar ausdrücklich mitteilt. Eine sogenannte Ersatzvornahme ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Mangel sofort behoben werden muss, damit keine weiteren Schäden entstehen. Im Zweifelsfall sollten Sie sich vorher beraten lassen.

Muss man das Ende der Bauarbeiten den Behörden melden?
Ja. Meistens bekommt man dazu bereits mit der Baubewilligung verschiedene Formulare zugestellt, die man nach Abschluss des Projekts an die zuständigen Stellen – allen voran ans Bauamt – zurückschicken kann.

Werden Anlagen oder Installationen speziell abgenommen?
Je nach Art und Umfang des Bauprojekts zieht die Meldung an die Baubehörde verschiedene Kontrollen nach sich. Erfahrungsgemäss wollen Bau- und Feuerpolizei, das Amt für Abwasserentsorgung sowie das Elektrizitätswerk Anlagen und Installationen wie Treppengeländer, Heizung, Kanalisation, Küchenabluft und das Elektrische vor Ort abnehmen.

Wie soll man sich bei Mehrkosten verhalten?
Der Handwerker muss seine Forderung und damit auch die Mehrkosten – etwa wenn zusätzliche Regiearbeiten notwendig wurden – belegen können. Wenn die Mehrkosten für Sie nicht nachvollziehbar sind, teilen Sie ihm dies schriftlich mit und verlangen Sie eine Stellungnahme.

Hat man ein Recht auf einen Skontoabzug?
Nein, darauf haben Bauherrschaften keinen Anspruch. Viele Handwerker gewähren aber zwei oder sogar fünf Prozent Rabatt, wenn man die Rechnung innerhalb von zehn Tagen begleicht. Es lohnt sich also, vor der Auftragserteilung darüber zu verhandeln.

Kann ich offene Rechnungen mit dem Verweis auf Mängel zurückbehalten?
Klar ist: Wenn die Baufirma den Auftrag erst zur Hälfte erledigt hat, hat sie auch keinen Anspruch auf das ganze Honorar. Und auch wenn nur noch ein paar Mängel zu beheben sind, lohnt es sich, einen angemessenen Teil des Rechnungsbetrags als Druckmittel zurückzubehalten – vor allem wenn der Handwerker bisher keine Anstalten gemacht hat, die Mängel zu beheben.

Dürfen sämtliche Bau- und Umbaurechnungen abgezogen werden?
Nein, das ist nicht zulässig. Abzugsfähig sind die Kosten aller werterhaltenden Renovationen. Werterhaltend ist der gleichartige Ersatz von Einrichtungen und Installationen, die das Ende ihrer Lebensdauer erreicht haben. Wertvermehrende Investitionen sind nur dann abzugsfähig, wenn sie dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen.

Auf welche Art muss ich meine Investitionen gegenüber dem Steueramt belegen?
Sie müssen die detaillierten Handwerkerrechnungen und die Zahlungsbelege einreichen. In Zweifelsfällen kann es unter Umständen hilfreich sein, auch Fotos vom Zustand des Bauobjekts vorher und nachher beizulegen.

Die Rechnung oder die Bezahlung – welches Datum ist für das Steuerjahr relevant?
In den meisten Kantonen hat man die Möglichkeit zu wählen: Sie können sich auf das Rechnungs- oder das Zahlungsdatum abstützen. An der einmal getroffenen Wahl müssen Sie künftig allerdings festhalten.

Laufen die Bauherrenhaftpflicht- und die Bauwesenversicherung automatisch ab?
Ja. Sie sind in der Regel sowieso befristet. Grundsätzlich endet die Deckung, sobald die Bauarbeiten beendet oder abgenommen sind, spätestens wenn Sie in das Haus einziehen.

Muss man seine Liegenschaft nach dem Umbau von der Gebäudeversicherung neu einschätzen lassen?
Das ist – abgesehen von kleinen Wertvermehrungen – auf jeden Fall zu empfehlen, damit man nicht in eine Unterdeckung rutscht. Am besten melden Sie sich nach der Bauvollendung bei Ihrer Gebäudeversicherung und reichen die Bauabrechnung ein. Sobald sich der Wert in der Gebäudeversicherung verändert, ist auch die (freiwillige) Gebäudewasserversicherung anzupassen. Denn deren Prämie richtet sich nach dem Gebäudewert. Und wer neue, grosse Verglasungen installiert hat, sollte auch die Gebäudeglasversicherung anpassen.