Wenn die Heizung Geld verbrennt

Neue Häuser brauchen fünf- bis sechsmal weniger Energie für Heizung und Warmwasser als früher – Erdsonden und Wärmepumpen holen sie quasi gratis aus dem Untergrund. Von einer solchen umweltfreundlichen Lösung träumten 16 Privatpersonen, als sie vor vier Jahren schlüsselfertige Wohnungen im «Platinum» in Zumikon ZH kauften.

Doch dann erlebten die Käufer ihr blaues Wunder – bei den Nebenkosten: «Bei mir liegen die Heizkosten höher als vorher in einem viel grösseren Haus mit Ölheizung», stellt Walter Müller* fest. Laut Verkaufsunterlagen erfüllt «Platinum» den Minergie-Standard. Im Beschrieb war eine Wärmepumpenheizung mit Contracting durch die Elektrizitätswerke des Kantons Zürich (EKZ) versprochen. «Der Name des öffentlichen Elektrizitätswerks bewirkte einen Vertrauensbonus», so Müller. «Doch als wir die Verträge unterschrieben, war uns nicht bewusst, dass die Heizung im Kaufpreis gar nicht inbegriffen ist.»

Contracting lässt sich mit Autoleasing vergleichen: Der Nutzer ist nicht selbst Eigentümer der Sache, dafür zahlt er Leasinggebühren. In der Schweiz gibt es über 50 Anbieter von Energie-Contracting, darunter zahlreiche öffentlich-rechtliche. Laut dem Branchenverband Swiss Contracting verzeichnet das Modell vor allem in der Deutschschweiz phänomenale Zuwachsraten: «Wir gehen von einem exponentiellen Wachstum beim Contracting aus», so Geschäftsführer Ronny Brunner.

Wie sieht aber die Rechnung für die Bewohner und Konsumenten aus? Walter Müller trägt jährlich rund 2750 Franken Grundkosten für die Erstellung und Finanzierung der Anlage (quasi das Leasing), zusätzlich 1200 Franken für den individuellen Verbrauch. Auch bei den anderen Wohnungen in der Zumiker Überbauung summieren sich die Grund- und Verbrauchskosten auf über 3000 Franken pro Jahr, bei den grösseren Stockwerkeinheiten sogar auf 4500 Franken. «Mit Grundkosten in dieser Höhe zahlen wir die Anlage über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren zwei- bis dreimal», hat Müller nachgerechnet.

Experten bemängeln, solche Kosten seien zu hoch. Thomas Gautschi von der unabhängigen Ingenieurfirma Amstein + Walthert sagt, bei einer modernen Minergie-Überbauung müssten die Jahreskosten inklusive Erstellung der Anlage «deutlich tiefer» liegen. Stossend für die Käufer ist zudem, dass sie an einen einseitigen Vertrag mit 30-jähriger Laufzeit gebunden sind. Weder die EKZ noch der Generalunternehmer hätten ihnen das Dokument rechtzeitig ausgehändigt, klagt Bewohner Walter Müller. «Den Vertrag mussten wir uns Ende 2011 beim Grundbuchamt selbst beschaffen.»

In der Branche ist es tatsächlich üblich, dass der Generalunternehmer den Contracting-Vertrag unter Dach und Fach bringt. Für die involvierten Firmen ist das eine lukrative Lösung: Der Generalunternehmer spart Geld, weil er für die Heizung keinen einzigen Franken ausgeben muss und kein Risiko trägt. Die Contracting-Firma wiederum kann einen sehr langfristigen Energieliefervertrag abschliessen, der auf Jahre hinaus hohe und sichere Einnahmen verspricht. Die Käufer in Zumikon kritisieren, es habe über die Vertragsbedingungen keine echten Verhandlungen gegeben und die EKZ hätten die Bestimmungen im öffentlichen Beschaffungswesen missachtet. Die EKZ widersprechen: «Grundsätzlich finden bei jedem Auftrag Verhandlungen statt», heisst es in einer Stellungnahme. Man stehe beim Energie-Contracting «in direktem Wettbewerb» mit anderen Anbietern.

Die Bewohner befürchten, dass sie mehrfach für die Heizung zahlen. «Es ist nicht belegt, dass der Generalunternehmer die Wohnungspreise um die Kosten der ausgelagerten Anlage gesenkt hat», moniert Urs Widmer*, ein anderer Käufer. Schlimmer noch: Die von den EKZ geltend gemachten Erstellungskosten von 473'000 Franken seien zu hoch angesetzt, denn die Rabatte beim Einkauf der Heizanlage seien nicht an die Käufer weitergegeben worden: «Die gelieferte Wärmepumpe von Alpha-Innotec wäre um die Hälfte billiger gewesen.» Walter Müller doppelt nach: «Es kann doch nicht sein, dass die ganze Energieeffizienz letztlich als Gewinn bei einem Contractor wie den EKZ hängen bleibt.»

Trotz mehreren Gesprächen, eingeschriebener Post und Beizug einer Juristin: Was die Anlage wirklich gekostet hat und wie die Grundkosten kalkuliert werden, bleibt bis heute das Geheimnis der EKZ. Die Kritiker in der Siedlung vermuten, dass der Contractor bei seiner Rechnung mindestens fünf Prozent Zinsen kalkuliert – gemessen am sonstigen Zinsniveau eine glänzende Rendite. Die EKZ halten dazu fest, es handle sich hier keineswegs um eine durchschnittliche Anlage, sie sei den hohen Anforderungen entsprechend «auf einen erhöhten Standard an Komfort, Sicherheit und Ökologie optimiert». Bei der Rendite sei zu berücksichtigen, dass es sich um eine sehr lange Investition der EKZ auf 30 Jahre handle, die sich nicht nach dem momentanen Kapitalmarkt richte.

Um sich gegen Überraschungen zu wappnen, empfiehlt Experte Thomas Gautschi, Contracting-Verträge vorgängig genau unter die Lupe zu nehmen und unabhängig prüfen zu lassen (siehe «So wird Contracting nicht zum Verlustgeschäft»). Zu den Fallen gehören zum Beispiel die Abschreibungs- und Kündigungsbedingungen: Im Fall «Platinum» müssten die Bewohner zum Beispiel sogar noch zehn Jahre später einen sehr hohen Preis zahlen, wenn sie aussteigen möchten – laut Vertrag läge dann der Rückkaufswert der Erdsonde mitsamt der ganzen Anlage immer noch bei 75 Prozent der von den EKZ festgelegten Kosten.

Für Rolf Truninger, Leiter der Beratungsfirma QualiCasa, ist der Fall Zumikon typisch für eine grundlegende Problematik: «Energie-Contracting ist nur für grössere und komplexere Anlagen interessant.»

*Name geändert