Gute Nachrichten für neue Eigentümerinnen: Längere Fristen

Die Folie im Dach leckt, die Bodenheizung bleibt kalt, oder die Fassade bröckelt: Baumängel sind grosse Sorge und grosses Ärgernis aller, die eine Immobilie gebaut oder gekauft haben. Ihre bange Frage ist: Wer muss dafür geradestehen?

Bundesrat, National- und Ständerat sind sich im Grundsatz einig: Die geltende gesetzliche Regelung ist zu hart für Bauherrinnen und Käufer und muss angepasst werden. Der Bundesrat hat einen Bericht geschrieben, der Nationalrat hat darüber im Herbst 2023 diskutiert, im Juni 2024 der Ständerat und nun nochmals der Nationalrat.

Was ist das Problem mit der geltenden Rechtslage, wie verlief die Debatte, und was ist nun die Lösung?

1. Extrem kurze Rügefrist

Das Problem: Wer heute eine Liegenschaft kauft oder bauen lässt, hat für Reklamationen extrem wenig Zeit. Man muss die Liegenschaft sofort gründlich untersuchen und schauen, ob irgendetwas faul ist. Wie lange dafür Zeit ist, steht nicht im Gesetz.

Etabliert hat sich die Faustregel «Eine Woche, spätestens zehn Tage». Das gilt auch für die Mängel, die nicht sofort ins Auge springen. Immerhin: Versteckte Mängel, etwa die undichte Dachfolie, muss man einfach nur rügen, sobald man sie entdeckt hat.

Wer innert der kurzen Frist nicht genügend detailliert und bei der richtigen Ansprechperson reklamiert, dem drohen drastische Konsequenzen: Er verliert alle seine Mängelrechte, muss also selbst dafür bezahlen, dass die Immobilie instand gesetzt wird. Mehr dazu auf der Beobachter-Beratungsplattform. 

Besser dran sind Bauherrinnen, die vertraglich mit dem Generalunternehmer oder den Handwerkern abgemacht haben, dass die SIA-Norm 118 gilt. Dann kann man die Mängel irgendwann innerhalb der ersten zwei Jahre melden. Und die Beweislast ist umgekehrt: Die Unternehmer oder Handwerker müssen nachweisen, dass alles gut ist. Verträge nach SIA-Norm 118 sind von der Vorlage nicht betroffen.

Die Debatte: Der Bundesrat schlug vor, die Rügefrist auf 60 Tage festzulegen. Der Nationalrat wollte noch weiter gehen und die Frist komplett abschaffen. Dem Ständerat ging das zu weit, er schloss sich dem Bundesrat an. Nun hat der Nationalrat eingelenkt und sich ebenfalls für 60 Tage ausgesprochen.

Die Lösung: Bauherrinnen haben nun sechsmal so lange Zeit, die Schwachstellen zu finden – 60 Tage. Das ist zwar eine deutliche Verbesserung. Aber wenn die SIA-Norm 118 gilt, ist das immer noch vorteilhafter.

2. Kurze Verjährungsfrist

Das Problem: Wer die Rügefrist eingehalten hat, ist nur einen Schritt weiter. Es gibt noch eine zweite zeitliche Hürde: die Verjährungsfrist. Sie ist kurz: Nach nur fünf Jahren verjähren die Mängelrechte an Häusern und Wohnungen. Das gilt auch für versteckte Mängel. Heisst: Wer innert dieser Frist nicht bemerkt hat, dass etwa die Dachfolie leckt oder die Fassade nicht hält, hat Pech und kann nichts mehr fordern. Mehr zur Verjährung auf der Beobachter-Beratungsplattform.

Die Debatte: Der Bundesrat hielt fest, dass zehn Jahre besser wären. Weil aber das Parlament erst im Jahr 2020 entschieden hat, dass fünf Jahre reichen, wollte er sich nicht einmischen und akzeptierte fünf Jahre. Der Nationalrat forderte zehn Jahre. Der Ständerat hielt fünf Jahre für genug. Nun hat der Nationalrat auch hier eingelenkt und akzeptiert fünf Jahre.

Die Lösung: Es bleibt bei der geltenden Regelung, Mängelrechte verjähren nach fünf Jahren.

So geht es weiter

In den grossen Punkten ist sich das Parlament zwar einig. Es gibt aber noch letzte kleinere Differenzen, darum geht die Vorlage nochmals zurück an den Ständerat. Wenn dann alles bereinigt ist, kommt die Einigungskonferenz und dann die Schlussabstimmung.

Hinweis: Dieser Artikel wurde erstmals am 13. Juni 2024 veröffentlicht und nun aktualisiert. (13.9.2024)