1. Worüber stimmen wir am 24. November ab?

Über das Mietrecht. Es stehen zwei Änderungen im Raum – sie betreffen die Untermiete und die Möglichkeit der Vermieterschaft, nach einem Eigentümerwechsel zu kündigen. 

2. Warum stimmen wir darüber ab?

Das Parlament hat die Änderungen in der Herbstsession 2023 verabschiedet. Der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz hat dagegen das Referendum ergriffen, sowohl gegen die Änderungen zur Untermiete als auch gegen die Änderungen zur Eigenbedarfskündigung. Da genügend Unterschriften zusammengekommen sind, hat nun das Volk das letzte Wort.

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3. Was soll sich bei der Untermiete ändern? 

Vermieter sollen bei der Untermiete mehr zu sagen haben. Zunächst soll die Untermiete neu nur für maximal zwei Jahre erlaubt sein. Das heisst: Wenn der Mieter seine Bleibe für mehr als zwei Jahre untervermieten will, kann die Vermieterin die Zustimmung verweigern.

Wer untervermieten will, soll zuerst die schriftliche Zustimmung der Vermieterin einholen. Er muss sich schriftlich an seine Vermieterin wenden und angeben, zu welchen Bedingungen er die Räume weitervermietet und wer der Untermieter ist. Wenn sich während der Untermiete etwas daran ändert, muss er dies der Vermieterschaft ebenfalls melden.

Wenn sich die Mieterschaft nicht an diese Vorgaben hält, droht ihr eine ausserordentliche Kündigung. Die Vermieterin kann sie abmahnen und ihr dann kündigen – mit einer Frist von mindestens 30 Tagen. Mieterinnen und Mieter können ihre Wohnung also sehr schnell verlieren, wenn sie die Zustimmung zur Untervermietung nicht schriftlich, sondern bloss mündlich einholen. 

4. Was sagt das geltende Recht zur Untermiete? 

Das heutige Recht regelt nicht, wie lange die Untermiete maximal dauern darf. Es ist grundsätzlich erlaubt, eine Wohnung für drei, vier oder fünf Jahre unterzuvermieten. Wichtig ist einzig, dass die Mieterin in absehbarer Zeit wieder selbst in der Wohnung leben will. Wenn sie aber überhaupt nicht an eine Rückkehr denkt, ist die Untermiete schon heute unzulässig. Denn sie ist für Fälle gedacht, in denen eine Mieterin oder ein Mieter vorübergehend abwesend ist.

Mieterinnen dürfen ihre Wohnung bereits heute nur untervermieten, wenn der Vermieter zustimmt. Dies muss aber nicht unbedingt schriftlich geschehen, es genügt, wenn der Vermieter mündlich zusagt oder die Untermiete stillschweigend akzeptiert. Auch über die Bedingungen müssen Mieter schon heute informieren. Es ist ihnen grundsätzlich nicht erlaubt, die Wohnung viel teurer unterzuvermieten und Profit daraus zu schlagen.

Wer heimlich untervermietet, hat auch nach geltendem Recht eine Kündigung zu befürchten – sogar eine ausserordentliche, falls der Vermieter die Untermiete hätte verbieten dürfen. Auch wer mit der Untermiete reich werden will, muss mit einer Kündigung rechnen.

5. Was soll sich in Bezug auf die Eigenbedarfskündigung ändern? 

Wenn eine Immobilie verkauft wird, sollen neue Vermieterinnen und Vermieter künftig einfacher kündigen können, wenn sie die Räume selbst benötigen. Das heisst: wenn die Neueigentümer die Räume entweder für sich selbst, für nahe Verwandte oder für Verschwägerte brauchen. Doch wie ernst und dringlich muss ihr Bedarf sein? Neu soll ein Eigenbedarf genügen, der objektiv betrachtet «bedeutend und aktuell» ist. Die Vermieterin kann das im Vergleich zum bestehenden Recht leichter nachweisen und deshalb einfacher kündigen.

Der Eigenbedarf spielt vor allem bei der Erstreckung des Mietverhältnisses eine Rolle – also wenn Mieter beantragen, länger in der Wohnung bleiben zu dürfen, weil eine Kündigung sie besonders hart trifft. Denn kündigen kann ein Vermieter in der Schweiz grundsätzlich grundlos.

6. Was sagt das geltende Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs? 

Wer ein Haus kauft, in dem noch Mieter wohnen, hat bereits heute ein besonderes Kündigungsrecht. Damit die neue Vermieterin mit ihrer Kündigung schnell zum Ziel kommt und nicht wegen einer Mieterstreckung lange warten muss, muss sie allerdings einen «dringenden» Eigenbedarf nachweisen, entweder für sich selbst, nahe Verwandte oder Verschwägerte. Ein dringender Eigenbedarf ist aber nicht leichthin gegeben. Vielmehr muss der Vermieter im Streitfall beweisen, dass der Eigenbedarf ernst und aktuell ist und es ihm aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen objektiv nicht zuzumuten ist, längere Zeit auf die Benutzung des Objekts zu verzichten.

7. Wer ist für die Änderungen, wer dagegen? 

Für die Änderung stark machen sich der Hauseigentümerverband Schweiz, Vertreter von SVP, FDP und Mitte sowie der Bund für mehr Wohnraum.

Gegen die Anpassungen sind der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz sowie eine Allianz aus verschiedenen Parteien, Gewerkschaften und Organisationen. Dazu gehören etwa die SP, die Grünen, Travail Suisse, der Schweizerische Gewerkschaftsbund, die Stiftung für Konsumentenschutz und die Rentnerschutz-Vereinigung Avivo Schweiz. 

8. Was sind die Argumente der Befürworter? 

Die Vorlagen sollen für faire und klare Regeln sorgen. Es diene der Rechtssicherheit und sei für beide Parteien gut, wenn Abmachungen schriftlich festgehalten würden. Die neuen Regeln sollen sicherstellen, dass die Mieterschaft ihr Recht auf Untermiete nicht missbraucht. Denn sie verschleiere der Vermieterschaft häufig, dass und zu welchen Bedingungen sie die Wohnung untervermietet. Auch wegen Wohnungsplattformen wie Airbnb sei die Anpassung notwendig.

Die neuen Bestimmungen zur Eigenbedarfskündigung beträfen nur eine verschwindend kleine Zahl von Mietverhältnissen. Mit der Gesetzesänderung werde nur genauer umschrieben, wie neue Eigentümer ihren Eigenbedarf nachweisen müssen. Wer heute eine Wohnung oder ein Geschäftslokal kaufe, bekomme die bestehenden Mietverträge aufgezwungen. Dies sei ein massiver Eingriff in die Eigentumsfreiheit. 

9. Was sind die Argumente der Gegner?

Der Mieterinnen- und Mieterverband spricht von einem Frontalangriff der Immobilienlobby auf den Kündigungsschutz. Diese suche nur Gründe, um Mieterinnen und Mietern einfacher kündigen und die Rendite beim Mieterwechsel nach oben schrauben zu können. Wenn die beiden Änderungen durchkämen, könnten Eigentümer Mieter noch einfacher aus ihren Wohnungen werfen, um sie danach teurer zu vermieten – mit der Folge, dass die Mieten noch mehr explodieren.

10. Wer gewinnt, wer verliert?

Zu den Gewinnern gehören die Hauseigentümer. Ihre Rechte werden durch beide Vorlagen gestärkt: Wenn sie angenommen werden, haben Vermieterinnen und Vermieter bei der Untermiete mehr zu sagen. Zudem kommen sie nach einem Immobilienkauf schneller zu ihrem Objekt, wenn sie Eigenbedarf geltend machen.

Zu den Verlierern gehören die Mieterinnen und Mieter, die ihre Wohnung – etwa für ein über zweijähriges Auslandstudium – untervermieten wollen oder deren Wohnung verkauft wird.