Damit das Haus nicht zur Hypothek wird

Potenzielle Eigenheimkäufer erleben derzeit ein Wechselbad der Gefühle: Betrübnis, weil die Immobilienpreise momentan so hoch sind wie noch nie, Freude aufgrund der rekordtiefen Hypozinsen. Und nun haben die Banken auch noch neue Regeln für die Vergabe von Hypotheken beschlossen, die Menschen mit knappem Budget den Erwerb einer Immobilie erschweren werden. Da fragt sich manch einer leicht verwirrt: Wie viel Wohneigentum kann ich mir überhaupt langfristig leisten? Und: Worauf muss ich achten, damit die Schulden für das Haus später nicht zur Hypothek werden?

Wie hoch der Kaufpreis für das Haus oder die Eigentumswohnung maximal sein darf, hängt vom vorhandenen Eigenkapital und vom Einkommen ab. In der Regel verlangen die Banken, dass der Käufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringen kann. Dieses Eigenkapital stammt meist aus den Ersparnissen, dem Verkauf von Wertpapieren oder dem Vorbezug von Säule-3a-Kapital und Pensionskassengeldern. Wobei Vorsorgegelder maximal die Hälfte des Eigenkapitals ausmachen dürfen. Weitere Möglichkeiten zur Aufstockung des Eigenkapitals können Schenkungen und Erbvorbezüge sein oder Darlehen. Letztere werden von den Finanzinstituten aber nur zum Eigenkapital gerechnet, wenn keine Rückzahlungspflicht besteht.

Ob man sich ein bestimmtes Objekt leisten kann, überprüft man ganz einfach anhand der sogenannten Tragbarkeitsrechnung (siehe «Vor dem Hauskauf: So berechnen Sie die Tragbarkeit»). Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch ein Eigenheim maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf. Geht die Rechnung auf oder resultiert sogar ein Überschuss, liegt die Immobilie im finanziellen Rahmen des Käufers. Auch die Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden könnte (siehe auch den Beobachter-Tragbarkeitsrechner, der eine schnelle Analyse der Finanzierbarkeit ermöglicht: Eigenheimrechner).

Wichtig ist, dass in der Tragbarkeitsrechnung nicht die aktuellen Zinssätze für Hypotheken eingesetzt werden, sondern theoretische Werte. Dies soll gewährleisten, dass man sich die Immobilie auch im Falle steigender Zinsen leisten kann. Momentan setzen die Banken für die erste und zweite Hypothek zwischen 4,5 und 6 Prozent ein.

In die Rechnung gehören ausserdem die Rückstellungen für Nebenkosten, Unterhalt, Reparaturen oder Renovationen. Und auch die Amortisationszahlungen für ein etwaiges Darlehen und die zweite Hypothek müssen einkalkuliert werden. Gerade die Amortisationspflicht ist durch die neue Hypo-Regelung der Banken verschärft worden: Bei allen Neuabschlüssen muss die Zweithypothek nun innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden statt wie früher innert 20 Jahren. Das bedeutet, dass die jährliche Belastung durch die Immobilie höher ausfällt. Deshalb muss auch das Bruttoeinkommen in gewissen Fällen höher sein, damit die Tragbarkeitsrechnung wieder aufgeht.

Steht die Finanzierung des Eigenheims, kommt man nicht umhin, sich mit den widrigen Seiten des Lebens auseinanderzusetzen: mit Schicksalsschlägen, die für Immobilienbesitzer ernste finanzielle Folgen haben können. Was ist, wenn ein Partner stirbt, invalid oder arbeitslos wird? Was, wenn sich ein Paar trennt oder scheiden lässt? Möglicherweise reichen in solchen Fällen die finanziellen Mittel plötzlich nicht mehr aus, um die Hypozinsen und den laufenden Unterhalt begleichen zu können. Dann droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung. Umso wichtiger ist es, dass man die eigene Situation analysiert und entsprechende Massnahmen trifft.

Im Todesfall

Wer wird erben und wie viel? Hätte der hinterbliebene Ehepartner genug Kapital, um Miterben auszahlen und im Eigenheim wohnen bleiben zu können? Mit einem Erbvertrag könnten Eheleute regeln, dass das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen (Errungenschaft) vollumfänglich der überlebenden Seite zufällt; dies muss ein Notar öffentlich beurkunden.

Schwieriger haben es Konkubinatspaare: Hier muss der Partner in einem Testament als Erbe eingesetzt werden – trotzdem haben die Eltern und Kinder des Verstorbenen ein Anrecht auf den Pflichtteil.

Sowohl für Ehepaare als auch für Menschen, die im Konkubinat leben, ist es wichtig zu prüfen, in welchem Umfang sie Leistungen aus AHV und Pensionskasse zur Verfügung hätten. Reichen diese Zahlungen und das vorhandene Kapital nicht, um die Immobilie zu halten, bietet sich der Abschluss einer Risikoversicherung für den Todesfall zugunsten des Partners an.

Bei Invalidität und Erwerbslosigkeit

Arbeitnehmer, die durch einen Unfall invalid werden, sind meist gut gegen die finanziellen Folgen der Erwerbslosigkeit versichert. Wird jemand aber aufgrund einer Krankheit arbeitsunfähig, versiegen die Taggelder der Versicherung spätestens nach zwei Jahren. Und die danach ausgezahlten Rentengelder reichen oft nicht aus, um die finanziellen Verpflichtungen zu decken. Auch für diesen Fall kann man entsprechende Risikoversicherungen abschliessen.

Bei Scheidung oder Trennung

Wenn ein Paar sich trennt, wird die Liegenschaft zum aktuellen Verkehrswert unter den Partnern aufgeteilt – im Verhältnis zum geleisteten Anteil am Kaufpreis. Die Partei, die im Haus oder in der Wohnung bleiben möchte, muss den Expartner auszahlen. Konkubinatspaare mit gemeinsamem Wohneigentum sollten unbedingt einen Gesellschafts- oder Konkubinatsvertrag erstellen, der insbesondere auch das Vorgehen im Trennungsfall regelt.

Die Finanzinstitute bieten ebenfalls Versicherungen an – etwa solche, bei denen die Fortzahlung der Hypozinsen für eine gewisse Zeit gewährleistet wird. Oder den sogenannten Cap bei Liborhypotheken – eine Absicherung der Zinsen nach oben. Davon rät Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse AG in Uster, eher ab. Der Experte schlägt vielmehr vor, zur Absicherung einerseits Rücklagen zu bilden und andererseits die Hypothek stets im Auge zu behalten. Kapital ansparen ist gerade jetzt, während der Tiefzinsphase, relativ einfach: Neben den üblichen Rückstellungen (mindestens ein Prozent des Liegenschaftswerts) sollten gemäss Brundia weitere rund ein bis zwei Prozent auf die Seite gelegt werden (etwa in Form eines 3a-Kontos). In einer Phase steigender Zinsen könnte damit ein Teil der Hypothek zurückgezahlt werden – was die kommende Zinsbelastung dann in Grenzen hält.

Die Hypothek wiederum sollte im Auge behalten werden, damit man nicht zu spät auf Veränderungen am Hypothekarmarkt reagiert. Heute lassen sich beispielsweise die meisten Liborhypotheken bei Bedarf in Festzinslösungen umwandeln – tut man dies rechtzeitig, kann man viel Geld sparen. Wer sich dies selbst nicht zutraut, kann die Überwachung der eigenen Hypothek auch einem unabhängigen Finanzberater übertragen. Das kostet nur wenige hundert Franken im Jahr, zahlt sich aber allenfalls langfristig aus.