Geld für Haus und Umwelt

Erst einmal leer schlucken: Vor Beda und Corinna Villiger liegt der Kostenvoranschlag der Architektin für die geplante energetische Sanierung ihres 40 Jahre alten Einfamilienhauses im Zürcher Oberland. Die Isolation der Fassade wird voraussichtlich 30'000 Franken kosten, die Dämmung des Estrichbodens 10'000 Franken, und der Aufwand für die neuen Minergie-Fenster beträgt 12'000 Franken. Mit den Kosten für den Neuanstrich der Fassade und für das Gerüst sowie dem Honorar für die Architektin beläuft sich der Voranschlag auf rund 80'000 Franken. Für die energetischen Verbesserungen werden Villigers Fördergelder in der Höhe von 10'000 Franken erhalten. Bevor es nun den definitiven Auftrag an die Architektin erteilt, geht es für das Paar darum, die restlichen 70'000 Franken aufzubringen.

Gerade bei umfassenden energetischen Sanierungen wie jener, die Villigers planen, läuft die Finanzierung grösstenteils im üblichen Rahmen ab: Ein Teil des Geldes kommt aus eigenen Mitteln und etwaigen Förderprogrammen (siehe nachfolgenden Hinweis «Fördertöpfe: So erhalten Sie öffentliche Beiträge»), der andere als Fremdkapital von einem Finanzinstitut, also von einer Bank oder einer Versicherung. Die Bank verlangt in der Regel, dass mindestens 20 Prozent der Sanierungskosten selber aufgebracht werden. Die restlichen 80 Prozent deckt ein Hypothekarkredit.

Ob die Bank Geld spricht und wie viel, hängt von zwei Faktoren ab: erstens davon, wie hoch die Wertsteigerung der Liegenschaft durch die Sanierung ausfällt. Aufgrund dieser Summe legt die Bank den maximalen zusätzlichen Hypothekarbetrag fest. Und zweitens wird die Bank die Kreditwürdigkeit des Hausbesitzers prüfen. Eine Faustregel, die auch die Banken anwenden, besagt, dass die Belastung durch die Immobilie (Zinsen, Amortisationszahlungen und Nebenkosten) auch nach der Sanierung nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf. Es empfiehlt sich, diese sogenannte Tragbarkeitsrechnung noch vor dem Gang zur Bank selbst anzustellen. Im Internet bieten hierfür viele Finanzinstitute Tragbarkeitsrechner an (meist in der Rubrik «Hypothek/Wohneigentum» zu finden).

Normalerweise müssen alle Hypotheken für ein Gebäude bei derselben Bank abgeschlossen werden. Wurde die zweite Hypothek bereits teilweise oder ganz amortisiert, wird die Bank einer Aufstockung um diesen Betrag meist zustimmen. Dasselbe gilt, wenn der Kreditrahmen der Hypothek bis anhin noch nicht voll ausgeschöpft wurde. Andernfalls wird man eine zusätzliche neue Hypothek abschliessen müssen.

Wichtig ist das Wissen, dass die Banken ein Kredit- oder Aufstockungsgesuch häufig zum Anlass nehmen, die aktuellen Einkommensverhältnisse des Gesuchstellers unter die Lupe zu nehmen und seine Liegenschaft neu zu bewerten. Hat sich das Einkommen seit der letzten Bewertung verringert oder ist der Wert der Liegenschaft gesunken, kann es sein, dass die Bank den bereits bestehenden Kredit nach unten anpasst. Das würde das geplante Sanierungsprojekt stark gefährden. Wer dies zu befürchten hat, sollte vor dem Gang zur Bank prüfen, ob die Sanierung nicht doch ohne Hypothek, sondern mit eigenen Mitteln und Fördergeldern finanziert werden könnte.

Genügend Eigenkapital muss aber auch im Normalfall aufgebracht werden. Für die von der Bank geforderten 20 Prozent der Kosten bieten sich unter anderem folgende Quellen an:

• Bankkonto-Guthaben;
• Wertschriften, die verkauft werden;
• Guthaben aus der Pensionskasse oder aus der Säule 3a, das vorbezogen oder verpfändet werden kann;
• Erbvorbezug oder Schenkung;
• private Darlehen.

Bei privaten Darlehen, also Geld, das einem von Verwandten oder Bekannten geliehen wird, ist unbedingt ein Darlehensvertrag aufzusetzen, der alle Modalitäten wie Zins oder Rückzahlungspflicht regelt. Ausserdem ist zu beachten: Kommt das Geld nicht aus dem engsten Familienkreis und muss es verzinst und in einer gewissen Frist zurückgezahlt werden, wird die Bank die Summe möglicherweise nicht dem Eigen-, sondern dem Fremdkapital zurechnen. Wer zur Mittelbeschaffung Wertschriften wie Aktien oder Obligationen veräussern will, sollte prüfen, ob der Zeitpunkt dafür günstig ist oder ob er mit einem Verlust rechnen muss. In der Regel ist es sinnvoll, die Finanzierung einer umfassenden Sanierung mit dem Bankberater oder einem neutralen Finanzberater genau anzuschauen.

Auch die Wahl der richtigen Hypothek kann im Gespräch mit einem Berater eruiert werden. Gerade in der momentanen Marktsituation mit historisch tiefen Hypothekarzinsen, aber der Erwartung, dass diese bald wieder anziehen werden, kann das Fachwissen eines Spezialisten Gold wert sein. Ausserdem ist es für Laien nicht einfach, sich im Hypothekardschungel zurechtzufinden. Denn die Finanzinstitute sind äusserst phantasievoll, wenn es darum geht, ihren Hypothekarangeboten klingende Namen zu geben. Das wirkt auf den Laien oft verwirrend. Dabei wäre es relativ einfach, denn der Hypothekarmarkt lässt sich auf vier Modelle reduzieren: variable Hypothek, Festhypothek, Libor-Hypothek und Spezialhypotheken.

Unter den Spezialhypotheken finden sich auch solche, die für Bauherren interessant sein können, die ihr Haus energetisch sanieren: die sogenannten Öko-, Nachhaltigkeits- oder Minergie-Hypotheken. Egal, wie das Produkt heisst, den meisten dieser Modelle ist eines gemeinsam: Sie verlangen, dass durch die Sanierung mindestens der Minergie-Standard erreicht wird. Als Belohnung dafür winken den Hypothekarnehmern gewisse Vorteile.

Die üblichste Variante einer Ökohypothek ist die mit Zinsvergünstigung: Über eine feste Laufzeit wird auf einem von der Bank definierten Maximalbetrag eine Zinsreduktion zwischen rund 0,4 und 1 Prozent gewährt. Eine andere Kreditvariante bietet bessere Rahmenbedingungen: Bei dieser Form der Ökohypothek gibt es keine Zinsvergünstigung, dafür akzeptiert die Bank eine höhere Belehnung. So muss der Bauherr beispielsweise statt 20 Prozent Eigenkapital nur 15 Prozent aufbringen. Weiter gibt es Hypothekarangebote, die explizit für kleinere energetische Renovationen oder Sanierungen gedacht sind. Dabei wird zwar meist nicht der Minergie-Standard verlangt, die Vergünstigungen bewegen sich dafür aber auch in einem bescheideneren Rahmen.