Eigentumsrechte: Dauergast in den eigenen vier Wänden

Ein halbes Leben lang gespart, um endlich den langersehnten Traum vom Haus im Grünen verwirklichen zu können dann fällt es natürlich schwer, sich eines Tages vom Wunschobjekt wieder trennen zu müssen. Trotzdem stehen viele Eigenheimbesitzer irgendwann genau vor diesem Problem. Viele möchten ihr Heim aber nicht verkaufen, sondern lieber auf die Nachkommen übertragen. Sind keine vorhanden, lässt sich eine Immobilie auch vermieten oder verschenken.

Wer seine Liegenschaft zu Lebzeiten an die Nachkommen übertragen will, muss sich zunächst über die eigene finanzielle Situation im Klaren sein. Grundsätzlich sollten Eltern eine Liegenschaft den Kindern erst schenken oder als Erbvorbezug übergeben, wenn sie für den Rest ihres Lebens abgesichert sind. Das heisst, sie sollten genug Geld für die künftigen finanziellen Verpflichtungen haben; etwa für die Miete einer Wohnung, die Kosten fürs Altersheim und die Krankenkasse.

Gibt es mehrere Nachkommen, bereitet die Suche nach der gerechten Lösung nicht selten Kopfzerbrechen. Denn eine Lösung, die alle zufriedenstellt, ist fast unmöglich: Wer sein Haus einem Kind zum Vorzugspreis überlässt, benachteiligt die anderen. Eltern können grundsätzlich frei bestimmen, an welches Kind sie das Haus abtreten. Es ist aber empfehlenswert, den Entscheid mit der ganzen Familie zu diskutieren und die Beweggründe offen zu legen. So bleibt der Familienfrieden gewahrt.

Schenkung oder Erbvorbezug?

Ist entschieden, welches Kind das Haus erhält, stellt sich die Frage, ob dies als Schenkung oder als Erbvorbezug geschehen soll. Eine Immobilie kann einem Kind geschenkt werden, ohne dass der Liegenschaftswert im Schenkungsvertrag festgehalten wird. Wer verhindern möchte, dass das beschenkte Kind im Erbfall seinen Geschwistern gegenüber ausgleichspflichtig wird, muss es ausdrücklich davon befreien. Es besteht auch die Möglichkeit, das Haus einem oder mehreren Kindern gemeinsam als Erbvorbezug abzutreten. Falls nur eines der Kinder Eigentümer werden soll, empfiehlt es sich, den Wert der Liegenschaft vertraglich festzuhalten. Nur so kann der Erbvorbezug bei der späteren Erbteilung mit den übrigen Erben korrekt berücksichtigt werden.

Schliesslich können die Eltern auch eine gemischte Schenkung vornehmen: Die Eltern verkaufen ihre Liegenschaft einem Kind zu einem Preis, der im Zeitpunkt der Schenkung unter dem Verkehrswert liegt. Sollten dabei Pflichtteile verletzt werden, wird das begünstigte Kind bei der Erbteilung gegenüber seinen Miterben für Ausgleich sorgen müssen.

Beim Ubertragen von Liegenschaften sind unbedingt die steuerlichen Aspekte zu beachten. Denn es werden je nach Kanton Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern sowie Erbschafts- und Schenkungssteuern fällig. Deren Höhe hängt vom kantonalen Steuertarif ab. Wichtig zu wissen: Steuern werden nicht am Wohnort des Immobilienbesitzers, sondern am Standort der Liegenschaft erhoben.

Wer sein Haus an die eigenen Kinder verschenkt, zahlt in der Regel keine Grundstückgewinnsteuern. Die meisten Kantone verzichten auch auf eine Handänderungssteuer. Die Kantone Uri, Schwyz, Nidwalden, Obwalden, Zug, Freiburg, Solothurn, Schaffhausen, Wallis, St. Gallen, Neuenburg und Zürich kennen keine Schenkungssteuer, wenn das Haus auf die eigenen Kinder übertragen wird.

Bei der Schenkungssteuer lassen sich unter Umständen happige Beträge sparen. Denn als Bemessungsbasis dient der Schenkungssteuerwert abzüglich die Hypothekarbelastung. Wird also auch die Hypothek der Tochter übertragen, reduziert sich die Schenkungssteuer.

Schenkungen wirken sich auf das steuerbare Einkommen aus. Es lohnt sich deshalb, frühzeitig einen Steuerexperten zu konsultieren. Er kann die Steuerbelastung im Familienverbund optimieren.

Wohnrecht als Alternative

«Wer das Haus zu Lebzeiten auf seine Kinder übertragen will, aber dennoch auf unbestimmte Zeit darin wohnen möchte, ist mit dem Wohnrecht gut beraten», sagt Lorenz Heim, Bereichsleiter beim Vermögenszentrum VZ in Zürich. Das Wohnrecht ermöglicht, in einem Gebäude oder einem Teil davon zu wohnen. Doch dafür braucht es einen öffentlich beurkundeten Vertrag. Fachperson auf diesem Gebiet ist der Notar. Soll das Wohnrecht auch Dritten gegenüber wirksam sein, ist es im Grundbuch einzutragen. Verkaufen die Nachkommen die Liegenschaft, muss auch der neue Eigentümer das Wohnrecht akzeptieren. Doch ist der Anspruch nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

Das Wohnrecht kann zwar unentgeltlich ausgeübt werden gratis wohnt man dennoch nicht. Die gewöhnlichen Unterhaltskosten der genutzten Räume muss der Wohnberechtigte übernehmen. Dazu gehören die üblichen Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Abwasser) und die Verbraucherkosten (Telefon, Fernsehen). Gleich wie im Mietrecht hat die wohnberechtigte Person auch für kleinere Ausbesserungen aufzukommen. Liegenschaftssteuer, Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien sowie grössere Reparaturen zahlt hingegen der Eigentümer.

Das Wohnrecht ist auch aus steuerrechtlichen Gründen beliebt. Denn das kapitalisierte Wohnrecht wird vom Wert der Liegenschaft abgezogen und vermindert den Betrag, der für die Schenkungssteuer massgeblich ist. Dadurch lässt sich je nach Kanton viel Geld sparen.

Aufgepasst: Das Wohnrecht erlischt nicht, wenn betagte Eltern ins Pflegeheim müssen. Eine vorzeitige Ablösung muss vertraglich geregelt werden, sonst bleiben die Kinder verpflichtet, die Räume den Eltern zur Verfügung zu halten. Das kann für beide Seiten ärgerlich sein. Folgende Lösung bietet sich an: Die Eltern erhalten von den Kindern eine lebenslange Rente oder eine einmalige Abfindung und verzichten im Gegenzug auf das Wohnrecht.

Wer auf eine solche Entschädigung verzichtet, riskiert im schlimmsten Fall, von der AHV oder IV keine oder nur gekürzte Ergänzungsleistungen zu erhalten. Die AHV rechnet nämlich eine fiktive Abfindung zum bestehenden Vermögen und Einkommen hinzu. Dadurch kann der Anspruch auf Ergänzungsleistungen entfallen.

Nutzniessung Variante mit Plus

Spezielle Möglichkeiten bietet die Nutzniessung: Hier darf der Berechtigte die Räume nicht nur benutzen, er kann sie auch weitervermieten und allfällige Erträge einstreichen. Im Gegenzug zahlt er Hypothekarzinsen, Versicherungen und Liegenschaftssteuern. In der Regel übernimmt er auch die Verwaltung. Die Nutzniessung lässt sich nicht auf einen Teil des Hauses beschränken ausser beim Stockwerkeigentum. Auch die Nutzniessung bietet Steuervorteile: Ihr Barwert wird vom Schenkungssteuerbetrag abgezogen. Erträge aus der Liegenschaft sind zwar als Einkommen zu versteuern, dafür aber können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden.

Wie beim Wohnrecht, sollte eine allfälligen Ablösung der Nutzniessung vertraglich geregelt sein. Damit sichern Sie sich Ihr Anrecht auf später benötigte Ergänzungsleistungen von AHV oder IV.

Wer sich nicht von seinem Haus trennen will, keine Kinder hat oder diese noch nicht begünstigen möchte, kann seine Liegenschaft auch vermieten. Zentral ist dabei die Frage nach der Höhe des Mietzinses. Als Grundlage dient der Anlagewert der Liegenschaft; bei älteren Liegenschaften ein schwer zu ermittelnder Wert, der oft eine professionelle Schätzung nötig macht.

Mietzins richtig berechnen

Wer sich diese Kosten sparen will, berechnet überschlagsmässig wie hoch der kostendeckende Mietzins sein muss. Als Grundlage dient der Gebäudeversicherungswert. Dieser umfasst jedoch nur das Gebäude ohne Land. Fachleute rechnen mit einem Verhältnis zwischen Gebäude- und Landwert von 70 zu 30. So lässt sich der gesamte Anlagewert errechnen.

Entspricht der Innenausbau des Hauses nicht mehr den heutigen Anforderungen, sind Renovationen nötig. Werden werterhaltende Investitionen mit den Steuern abgestimmt, lässt sich eine Menge Geld sparen. Falls die Hypothek amortisiert wurde, kann es sich lohnen, das Haus wieder maximal zu belehnen.

Nun fehlen nur noch die neuen Mieter. Um sie auszuwählen, verlangt man von Interessenten Referenzen und aktuelle Auszüge aus dem Betreibungsregister. Wichtig zu wissen: Das Mietrecht schützt den Mieter in vielen Punkten. Es kann daher schwierig werden, einen unangenehmen Mieter innert nützlicher Frist wieder los zu werden. Standardisierte Mietvertäge (Bestelladresse siehe hier) bilden eine gute Grundlage und sind leicht den individuellen Bedürfnissen anzupassen. Der Vermieter kann einen befristeten oder unbefristeten Vertrag abschliessen. Der befristete Vertag bietet eher Gewähr für stabile Verhältnisse und erlaubt eine längerfristige Planung. Der Vermieter ist dabei aber weniger flexibel und kann Vertragsänderungen nur schwer durchsetzen.

Wer sich nicht zutraut, die vermietete Liegenschaft selbst zu verwalten, sollte dies einem Profi überlassen. «Vermieten und Verwalten beschränkt sich nicht nur auf das Inkasso des Mietzinses», warnt Toni Bächler von Intercitiy Immobilien Zürich, «Mehrfamilienhausbesitzer lassen deshalb besser die Finger davon.»

Die vielen Immobilienverwaltungen arbeiten sehr unterschiedlich deshalb sollte man bei mehreren Firmen Offerten einholen. Um Einfamilienhäuser kümmern sich aber meist nur kleinere Unternehmen. Hier lohnt sich der Preisvergleich besonders, denn in der Regel werden Einfamilienhäuser pauschal abgerechnet.