Böse Überraschung beim Hauskauf

Der Immobilienmarkt läuft seit einiger Zeit rund. Tiefe Baukosten und günstige Zinsen sind für viele der Anstoss, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.

Das hatte auch Prisca Paganini aus Maienfeld im Sinn, als sie sich vor zwei Jahren für über eine halbe Million Franken ein Einfamilienhaus kaufte. Doch heute muss sie feststellen, «dass aus dem Traum ein Albtraum geworden ist». Ursache für ihren Gefühlswandel: Die Falle «Grundstückgewinnsteuer» schnappte zu.

Nachdem Prisca Paganini ihr Haus fertig eingerichtet und mit zusätzlichem Geld umgebaut hatte, wurde sie aus heiterem Himmel vom Steueramt benachrichtigt, dass noch eine Rechnung offen sei: Der Verkäufer der Liegenschaft schuldete dem Fiskus 40'000 Franken Grundstückgewinnsteuern – und die Steuerbehörde machte ein gesetzliches Pfandrecht an der Liegenschaft geltend. Weder das Grundbuchamt noch die finanzierende Bank hatten Paganini darauf aufmerksam gemacht, dass unter diesen Voraussetzungen direkt auf den Käufer zugegriffen werden kann.

Nach verschiedenen grösseren Investitionen war es der allein erziehenden Mutter von drei Kindern nicht möglich, weitere 40'000 Franken aufzutreiben. Schweren Herzens beschloss sie, das Haus wieder zu verkaufen.

Schliesslich kam es doch noch zum Happyend: Das Grundbuchamt teilte ihr mit, dass das eingetragene Steuerpfandrecht mittlerweile gelöscht wurde. Für Paganini immerhin ein kleiner Trost: Sie musste nicht nachträglich Steuern zahlen.

Längst nicht alle gutgläubigen Hauskäufer kommen wie Prisca Paganini mit einem blauen Auge davon. Für Peter Diener, Anwalt und Notar in Chur, liegt das häufig am mangelnden Informationsstand der Hauskäufer. In der Pflicht stehen für Diener das Grundbuchamt respektive der involvierte Notar: «Er nimmt einen Hinweis auf das Pfandrecht in den Vertrag auf. Deshalb ist er auch verpflichtet, die Parteien zu fragen, ob sie Sinn und Zweck dieser Klausel verstanden haben.» Wenn dies unterlassen werde, könnten Notar respektive Grundbuchamt später zur Verantwortung gezogen werden.

Die Höhe der Steuer variiert je nach Kanton

Grundsätzlich ist die Steuer dem Kanton geschuldet, wenn ein Hausbesitzer beim Verkauf seines Objekts einen Gewinn erzielt. Der Tarif ist je nach Kanton und Besitzdauer einer Liegenschaft unterschiedlich, kann aber bis zu 60 Prozent des erzielten Gewinns ausmachen.

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer leitet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten einer Liegenschaft ab. Letztere setzen sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis und später getätigten Investitionen zusammen. Hauseigentümer sollten daher sämtliche Belege über Renovationen aufbewahren, denn diese wertvermehrenden Investitionen mindern bei einem späteren Verkauf den Grundstückgewinn und damit auch die steuerliche Belastung.

Besonders grosse Risiken sind mit Grundstücken verbunden, die mehrmals die Hand wechseln. Unerfahrenen Käufern ist nicht bewusst, dass mit jeder Handänderung Grundstückgewinnsteuern anfallen können. Sofern eine dieser Rechnungen offen bleibt, hat die Steuerbehörde ein gutes Mittel in der Hand: Sie kann ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Das kann höchst unangenehm werden, denn es haftet immer jener, der gerade als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Oft trifft es den Falschen.