Seinem Traum vom Eigenheim ein gutes Stück näher glaubte sich Markus Ramseyer, als er im voraus 130000 Franken für einen Landteil bei einem geplanten Neubau zahlte. Im Grundbuch wurde er bereits als neuer Eigentümer eingetragen. Das Geld überwies er direkt dem bisherigen Besitzer des Grundstücks und schloss mit einem Generalunternehmer GU zugleich einen Werkvertrag ab. Der GU plante einen Neubau mit fünf Eigentumswohnungen. In Gedanken bewohnte Markus Ramseyer bereits die Fünfzimmer-Dachwohnung, die laut Prospekt «keine Wünsche offen lässt».

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Doch leider nahm die Geschichte einen anderen Verlauf. Die Bank des Bauerstellers knüpfte den beantragten Kredit an die Bedingung, dass mindestens drei der fünf Stockwerkeinheiten im voraus verkauft werden. Da dies über Monate hinweg nicht gelang, kam es nie zum Spatenstich; der GU ging Konkurs. Nun sass Markus Ramseyer auf seinem Land – ausser Stande, das Projekt selbst auf die Beine zu stellen. Erst nach langen Verhandlungen willigte der bisherige Eigentümer ein, das Grundstück wieder zurückzukaufen. Für dieses Abenteuer zahlte Ramseyer aber gehörig Lehrgeld: Infolge der Umtriebe, Gebühren und Handänderungskosten erwuchs ihm ein Verlust von 40000 Franken.

Der Fall zeigt exemplarisch, worauf es beim Immobilienkauf ankommt: Als Bauherr oder Käufer sollte man immer prüfen, wer einem als Vertragspartner gegenüber sitzt. Wie ist es um die Seriosität und die Bonität der Firma bestellt? Ist sie finanziell und fachlich in der Lage, ein Bauvorhaben zu realisieren?

Handelt es sich um einen Neubau, werden meist vor Fertigstellung Voraus- und Ratenzahlungen fällig. Damit wird das Geschäftsrisiko auch auf die Käufer verteilt. Hier muss man aufpassen, dass diese Gelder nicht zweckentfremdet werden und die Gesamtfinanzierung des Projektes jederzeit gesichert ist. Es empfiehlt sich, vom Generalunternehmer einen Betreibungsauszug zu verlangen. Ein solcher ist beim Betreibungsamt am Domizilort des GU oder des Verkäufers erhältlich. Bedingung ist ein Interessensnachweis – zum Beispiel ein Brief oder eine Offerte des GU.

Andererseits kann sich der Käufer auch direkt bei der Bank, die das Projekt finanziert, über die Bonität des Erstellers erkundigen. Hier könnte es zu einem Interessenkonflikt kommen, nämlich dann, wenn es sich zugleich um die Hausbank des GU handelt. Sie wird die finanzielle Situation des GU möglicherweise zu rosig schildern. Deshalb ist ratsam, zudem Referenzen einzuholen – und bereits realisierte Objekte der Firma zu besichtigen. Schauen Sie, ob Ihnen der architektonische Stil zusagt, und sprechen Sie mit früheren Kunden. So kann man sich ein fundiertes Bild machen über den Ruf der Firma

Vertrag genau erstellen und prüfen
Genaustens unter die Lupe zu nehmen sind das Vertragswerk und der Baubeschrieb. Die schriftlichen Unterlagen sollten möglichst detailliert und klar verständlich abgefasst sein. Dringend ist davon abzuraten, die Unterschrift unter Verträge zu setzen, die Unklarheiten enthalten oder vom Käufer nicht verstanden werden. Von einem guten Verkäufer darf der Kunde erwarten, dass er sämtliche Unterlagen Punkt für Punkt erläutert und keine Fragen offen lässt. Der Profi orientiert auch detailliert darüber, wie der Kauf beim Notar abgewickelt und was ins Grundbuch eingetragen wird. Besonders erklärungsbedürftig ist der Erwerb von Stockwerkeigentum, weil diese Eigentumsform einige Besonderheiten aufweist.

Allen Formalitäten zum Trotz darf aber auch das Gefühl nicht zu kurz kommen. Nützlich ist, bereits vor der Besichtigung des ersten Objekts eine Checkliste aufzustellen, die Ihre Wünsche punkto Lage, Innenausbau, Architektur, Bauweise, Anzahl und Grösse der Zimmer festhält. Falls der Entscheid auch nach wochenlangem Hin und Her noch immer schwer fällt, gehen Sie am besten systematisch nach folgenden drei Kriterien an die Sache heran:

 

  • Innenausbau, Oberflächenmaterialien und Apparate lassen sich ändern, nicht aber die Lage. Der Standort und die verkehrstechnische Erschliessung gehören zu den wichtigsten Kriterien.
     
  • Gewichten Sie Raum, Flächen und Lichtführung besonders stark. Eine Küchenkombination oder die Tapeten sind austauschbar, nicht aber das Raumgefühl und die Wohnfläche.
     
  • Wertvoll ist ein flexibles Grundrisskonzept. Ein Haus ist längerfristig eine gute Investition, wenn mehrere Arten der Nutzung möglich sind. Schlafzimmer müssen gross genug sein, damit sie sich auch als Kinder- oder Arbeitszimmer eignen. Idealerweise lassen sich Trennwände entfernen und im Haus weitere Eingänge schaffen.

Die Verkaufsunterlagen sind auf jeden Fall kritisch zu prüfen: Geben sie Aufschluss darüber, wie viel nutzbare Wohnfläche zur Verfügung steht und wie viel der Quadratmeter kostet (siehe hier)? Auch darf man der Werbesprache nicht blindlings vertrauen: Ist der «Traum vom Einfamilienhaus im Grünen mit Sicht auf die Berge» nicht reichlich abgelegen? Handelt es sich beim «Liebhaberobjekt» um ein altes Haus, das viel Unterhalt und Nebenkosten verursacht? Gerade auch jenen Kriterien, die in den Prospekten ausgelassen werden, muss man Beachtung schenken: Fehlen Informationen zum Lärm oder zum Standort wie «ruhig» oder «sonnig», wird die Lage vermutlich Nachteile aufweisen.

Nebenkosten nicht vergessen
Eine zentrale Rolle spielt sicherlich der Preis. Kalkulieren Sie im voraus, wie viel Wohneigentum Sie sich wirklich leisten können. Vermeiden Sie überbordende Ansprüche, wenn Lohn und Budget nicht mithalten können. Als Faustregel gilt, dass die regelmässig anfallenden Kosten eines Hauses etwa sechs Prozent des Kaufpreises betragen. Massgeblich ist zweitens, dass die Banken eine Finanzierung nur dann leisten, wenn Zinsen, Unterhalt und Nebenkosten einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen. So lässt sich relativ exakt bestimmen, was erschwinglich ist.

Es gibt verschiedene Schätzmethoden, um den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Im Zweifelsfall kann es sich auszahlen, eine unabhängige Schätzung in Auftrag zu geben. Lohnend ist in jedem Fall auch, beim Verkäufer den Verhandlungsspielraum abzutasten. Vor zwei oder drei Jahren, als die Nachfrage klein war, konnte der Preis manchmal um bis zu dreissig Prozent gedrückt werden. So happige Rabatte aber liegen heute, wo der Markt wieder anzieht, kaum noch drin.

Wenn Sie es dennoch versuchen wollen, sollten Sie sachliche Argumente einbringen wie Lage, Wohnfläche, verkehrstechnische Erschliessung, baulicher Zustand, Ausbaustandard, Investitionsbedarf. Eine Preisreduktion hängt auch von den Umständen des Verkaufs ab. Erkundigen Sie sich bei Nachbarn oder im Umfeld nach den Hintergründen: Wie lange ist das Objekt schon auf dem Markt? War es vorher irgendeine Firma, die verkaufen wollte, und jetzt eine Bank? Wer verhandelt, muss nicht nur geschickt vorgehen – sondern auch warten können. Damit nehmen Sie aber auch das Risiko in Kauf, dass vielleicht ein anderer Interessent den Zuschlag erhält.

Kluges Vorgehen bei Kauf ab Plan
Um die Risiken klein zu halten, gehen immer mehr Anbieter zum «Verkauf ab Plan» über. Das heisst, dass ein Projekt zwar in allen Details geplant wird – der Spatenstich erfolgt jedoch erst, wenn sich genügend Interessenten gefunden haben. Ublich ist ein Anteil von 60 bis 70 Prozent.

Ein Kauf ab Plan bietet auch den Kunden Vorteile. Denn wer sich bereits vor Baubeginn für ein Projekt entscheidet, kann beim Innenausbau oder der Auswahl von Apparaten und Materialien stärker mitbestimmen. Doch ist man vor allem auf Pläne und Baubeschrieb angewiesen. «Bei einem Kauf ab Plan ist der Baubeschrieb ganz besonders wichtig», sagt Tiziano Menghini, Bau- und Immobilienberater von Immopro Burckhardt AG. Beim Baubeschrieb handelt es sich um eine detaillierte, schriftliche Beschreibung des «Produkts». Von grossem Interesse sind Materialien und Qualität der Wand- und Bodenbeläge, die Ausführung der Decken, die Ausstattung der Küche. Sofern der Baubeschrieb detailliert gestaltet und Bestandteil des Vertrages ist, hat der Käufer später auch etwas in der Hand: Er kann zweifelsfrei belegen, ob das Haus dem Produkt entspricht, das er bestellt hat.

Ein anderer wichtiger Punkt beim Kauf ab Plan sind Reservationsverträge. Meist verlangen die Verkäufer eine Anzahlung von 15000 bis 30000 Franken. Rechtlich ist der Fall klar: Reservationszahlungen sind nichtig, weil sie nicht öffentlich beurkundet sind und Formvorschriften des ZGB verletzen. Bei einem Vertragsrücktritt kann der Käufer die geleisteten Zahlungen zurückverlangen – was in der Praxis aber oft nicht ganz einfach ist.

Dennoch sind Reservationsverträge bei Bauprojekten sehr verbreitet. Die Bauherrschaft argumentiert, sie erbringe Vorleistungen für die Planung der Uberbauung. Dies entspricht tatsächlich den Bestimmungen über den Werkvertrag im OR. Als Faustregel gilt deshalb: Wer nicht wirklich ernsthaft an einem Projekt interessiert ist, sollte von Reservationen und keine Anzahlungen besser die Finger lassen.