Hauskauf: Finanzierung darf nicht auf Sand gebaut sein
Ein eigenes Haus muss kein Traum bleiben. Damit das Eigenheim aber nicht zur Belastung wird, sollte man sich rechtzeitig mit den Spielregeln der Finanzierung vertraut machen.
Veröffentlicht am 8. Juli 2002 - 00:00 Uhr
Dank tiefen Zinsen und günstigen Baupreisen ist der Traum vom Eigenheim für viele in greifbare Nähe gerückt. Eine Familie, die Monat für Monat 2000 Franken Miete aufbringt, könnte mit dem gleichen Geld und mit einem angenommenen Zinssatz von vier Prozent auch eine Hypothek über 600000 Franken verzinsen. Sofern sie 150000 Franken Eigenkapital zur Verfügung hat, könnte dieselbe Familie ein Einfamilienhaus für 750000 Franken finanzieren.
Dabei sind zwar weder Nebenkosten, Amortisationen und steigende Zinsen eingerechnet dafür erzielen Hausbesitzer dank dem Schuldzinsabzug steuerliche Vorteile. Als Eigentümer sind sie ausserdem nicht mehr den Schwankungen des Mietwohnungsmarktes und den Launen des Vermieters ausgesetzt.
Ob Sie sich ein Eigenheim längerfristig tatsächlich leisten können, hängt nebst dem Eigenkapital vom Einkommen ab. Die erste «goldene Regel»: Die regelmässig anfallenden Kosten für Zinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Die Banken bieten nur selten Hand für Ausnahmen, etwa bei überdurchschnittlich hohem Einkommen. Bei Doppelverdienern wird normalerweise die Hälfte des zweiten Erwerbseinkommens angerechnet.
Doch Vorsicht: Bei Nachwuchs muss das Familienbudget oft ohne zweites Erwerbseinkommen auskommen. Allzu knapp sollten Sie nicht kalkulieren, schliesslich fallen beim Hauskauf auch noch einige Nebenkosten an, so zum Beispiel Handänderungssteuern, Umzugskosten oder die Anschaffung neuer Möbel. Die zweite «goldene Regel»: Die Kreditgeber erwarten, dass der Kunde mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt. Als Eigenmittel anrechenbar sind bei Bedarf auch ein Erbvorbezug, ein zinsloses Darlehen der Eltern oder der Verwandtschaft, eine Schenkung oder ein Vorbezug aus der Pensionskasse.
Ob Sie ein Haus längerfristig finanzieren könnten, schätzen Sie am besten mit der allgemein anerkannten Sechs-Prozent-Faustregel ab: Nehmen Sie an, dass die langfristigen Kosten für ein Eigenheim pro Jahr etwa sechs Prozent des Kaufpreises ausmachen, und zwar inklusive Zinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten. Damit liegen die budgetierten Kosten höher als im eingangs erwähnten Beispiel. Das liegt daran, dass die Sechs-Prozent-Regel nicht auf die aktuell günstigen Hypothekarzinsen abstellt, sondern auf einen Durchschnittszinssatz von rund fünf Prozent. Die Banken wenden bei der Beurteilung eines Kunden ebenfalls diesen Grundsatz an, denn sie wollen, dass dieser auch eine Hochzinsphase übersteht. Als Finanzierungshilfe bietet sich der Einbezug von Pensionskassengeld an.
Um den Erwerb von privat genutztem Wohneigentum zu fördern, besteht seit 1995 die Möglichkeit, Mittel der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen oder zu verpfänden. Die Finanzierungshilfe ist nur für selbst genutztes Wohneigentum möglich, aber nicht für Ferienhäuser, Zweitwohnungen oder Auslandimmobilien. Bei einem Barbezug ist allerdings daran zu denken, dass die Folge davon geschmälerte Rentenleistungen sind. Die entstehende Lücke sollte man deshalb mit einer Zusatzversicherung und der späteren Rückzahlung des Pensionskassengeldes schliessen.
Verhandeln kann sich lohnen
Die Banken zeigen heute wieder reges Interesse am Hypothekargeschäft. Vor allem Kunden mit guter Bonität können über den Zinssatz und die Details des Kreditvertrags mit der Bank verhandeln. Mit einem gut vorbereiteten Gespräch und einem von Anfang an vollständigen und aussagekräftigen Kreditgesuch können Sie den Entscheid der Bank positiv beeinflussen. Die besten Chancen hat das Kreditbegehren, wenn Sie die Qualität des Objekts (gute Lage, überdurchschnittlicher Ausbaustandard) konkret aufzeigen und Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse detailliert belegen.
Verlangen Sie eine massgeschneiderte Finanzierung. Früher wurde den Hypothekarkunden bloss Einheitskost serviert meist eine variable Hypothek. Heute bietet der Markt aber eine breite Palette an: Sicherheitsorientierte Kunden, die mit einem festen Budget rechnen wollen, entscheiden sich für eine Festhypothek. Wer an sinkende Zinsen glaubt, aber auch das Risiko steigender Zinsen verkraften könnte, entscheidet sich für eine dynamische Finanzierung, zum Beispiel für eine Libor-Hypothek, die sich am Geldmarkt orientiert.
Sehr zu empfehlen ist oft auch ein Splitting zweier Hypotheken, indem zum Beispiel Festhypotheken mit verschiedenen Laufzeiten oder eine Fest- mit einer variablen Hypothek kombiniert werden.Holen Sie mehrere Offerten ein und vergleichen Sie. Die Banken legen die Zinskonditionen heute sehr individuell fest. Dabei liegen für Kunden mit guter Bonität und für erstklassige Objekte an guter Lage durchaus Zinsvergünstigungen von einem Achtel- oder einem Viertelprozent drin. Akzeptieren Sie daher nicht gleich das erstbeste Angebot.
Nur Klartext akzeptieren
Verlangen Sie, dass Ihnen die Bank reinen Wein einschenkt: Dazu gehören eine klare Kreditzusage und verbindliche Angaben, aus denen Zinskonditionen zum gewünschten Stichtag, Gebühren, Zahlungsmodus und allfällige Kosten für eine Bankschätzung klar ersichtlich sind. Doch Vorsicht: In allgemeinen Stellungnahmen, auf telefonische Anfrage oder auf dem Internet geben die Banken meist nur unverbindliche Offerten ab.
