Nicht schon wieder...

Nachdem die Zinsen variabler Hypotheken bereits letztes Jahr von 3 auf 3,25 Prozent gestiegen waren, erfolgte nun per 1. April in vielen Kantonen eine zweite Hypothekarzinsrunde - von 3,25 auf 3,5 Prozent. Für viele Schweizerinnen und Schweizer wird damit das Wohnen teurer. Hinzu kommt, dass zahlreiche Vermieter zusätzlich die allgemeine Teuerung auf die Mieten abwälzen. Laut Regula Mühlebach, Geschäftsleiterin des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands, sind Vermieter berechtigt, die höheren Zinsen tatsächlich an die Mieterschaft weiterzugeben - vorausgesetzt, sie haben zuvor korrekterweise auch die Senkungen immer mitgemacht. «In der Praxis müssen wir aber feststellen, dass viele Erhöhungen nicht korrekt erfolgen», so Mühlebach.

Eine Mietzinserhöhung ist berechtigt, wenn eine der folgenden vier Voraussetzungen erfüllt ist:

1. Meist werden Mietzinse erhöht, wenn sich bestimmte Faktoren verändern, die der Mietzinsberechnung zugrunde liegen:

• Der massgebliche Hypothekarzinssatz wird in der Regel von der jeweiligen Kantonalbank bekanntgegeben. Eine Erhöhung des Satzes kann der Vermieter auf den Mietzins überwälzen.
  
  Steigt der Hypothekarzins nun von 3,25 auf 3,5 Prozent, darf die Miete gemäss der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) um drei Prozent erhöht werden. Umgekehrt kann die Mieterschaft eine entsprechende Reduktion der Miete verlangen, wenn der Zinssatz sinkt.
  
• Auch die Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise darf der Vermieter bei einer Mietzinsanpassung berücksichtigen. Dabei wird - unabhängig von der konkreten Finanzierung einer Liegenschaft - auf ein Modell abgestellt, das von 60 Prozent Fremd- und 40 Prozent Eigenfinanzierung ausgeht. Die Teuerung wirkt sich entsprechend zu 40 Prozent auf den Mietzins aus.
  
• Schliesslich steigen mit den Jahren erfahrungsgemäss die Kosten für Unterhalt und Reparaturen, Prämien und Abgaben einer Liegenschaft. Diese allgemeine Kostensteigerung darf der Vermieter ebenfalls auf den Mietzins schlagen. In der Praxis akzeptieren die meisten Schlichtungsstellen eine Pauschale - oft 0,5 Prozent pro Jahr, teilweise gar 1 Prozent. Diese Pauschalen sind eigentlich nicht gesetzeskonform. Gemäss Bundesgericht müsste der Vermieter jeweils die effektive Kostensteigerung für das konkrete Mietobjekt nachweisen.

2. Je nach Alter der Liegenschaft spielt für die Mietzinsberechnung die Brutto- oder die Nettorendite eine Rolle. Dem Vermieter wird zugestanden, seine Kosten zu decken und das investierte Kapital angemessen zu verzinsen. Die Berechnung der Mietzinse nach zulässiger Rendite ist im konkreten Fall meist recht aufwendig. Während eines laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Zinserhöhung, gestützt auf die Renditerechnung, nur vornehmen, wenn im Vertrag ein entsprechender Vorbehalt angebracht wurde. Ein Vermieter, der sich anfangs verrechnet hat, kann seinen Fehler also nicht plötzlich während des laufenden Vertrags korrigieren.

Ausnahme: Wird die Liegenschaft verkauft, kann der neue Eigentümer die Mietzinse an die zulässige Rendite anpassen. Er muss dies allerdings sofort nach seinem Eigentumsantritt tun.

3. Auch die Orts- und Quartierüblichkeit kann einen Vermieter zur Anpassung des Mietzinses berechtigen. Er kann argumentieren, dass die Wohnung im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten im gleichen Ort oder Quartier zu billig ist. Eine solche Beweisführung ist allerdings nicht einfach. Der Vermieter muss nämlich konkrete Angaben von mindestens fünf Objekten beibringen können, die hinsichtlich Ausbau, Grösse und Lage vergleichbar sind. Aber auch hier bedarf es eines entsprechenden Vorbehalts im Mietvertrag. Oder aber der Vermieter weist die Veränderung der orts- und quartierüblichen Mietzinse seit Vertragsschluss (oder der letzten Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit) nach und passt den Mietzins entsprechend an. Dieser vergleichende Erhöhungsgrund kann höchstens alle sieben Jahre ins Feld geführt werden.

4. Ein weiterer möglicher Erhöhungsgrund sind Investitionen - aber nur wenn die Umbauten oder Renovationen sogenannt wertvermehrend sind, wenn also dadurch der Gebrauchswert der Liegenschaft erhöht wird (siehe Box unten «Renovationen: Wie viel teurer darf die Wohnung werden?»).

Gültig ist eine Mietpreiserhöhung von Gesetzes wegen jedoch nur, wenn sie der Mieterschaft auf dem vom jeweiligen Kanton genehmigten Formular mitgeteilt wird. Weiter darf die Erhöhung frühestens auf den nächsten Kündigungstermin erfolgen, und die Mitteilung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Zudem gilt ein Aufschlag nur, wenn er vom Vermieter begründet wird, und für den Mieter muss ersichtlich sein, bei welcher Stelle und bis wann er die Erhöhung anfechten kann.

Hat ein Mieter Anlass zur Annahme, die Mietzinserhöhung sei ungerechtfertigt oder nicht korrekt erfolgt, kann er sich wehren: Von bestimmten Ausnahmen abgesehen (etwa Luxuswohnungen mit sechs oder mehr Zimmern oder öffentlich subventionierten Wohnungen), kann er den neuen Mietzins innerhalb von 30 Tagen seit Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsstelle (im Kanton Bern: Mietamt) anfechten. Gute Aussichten auf Erfolg hat eine Anfechtung, wenn etwa Formfehler vorliegen - zum Beispiel keine genügende Begründung - oder falsche Berechnungsgrundlagen verwendet wurden. Die Anfechtung kann sich auch lohnen, wenn der Vermieter eine Pauschale für die allgemeine Kostensteigerung einsetzt - besonders wenn er in Tat und Wahrheit kaum je Unterhaltsarbeiten durchführt oder wenn die Mieter gemäss Mietvertrag für sämtliche denkbaren Nebenkostenpositionen separat aufkommen müssen.

Auch Heiz- und andere Nebenkosten bieten oft Anlass zu Diskussionen. Sind sie im Mietvertrag nicht separat erwähnt, gelten sie als im Nettomietzins inbegriffen. Meist aber sind einzelne Positionen (beispielsweise Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Kabelfernsehen) samt Beträgen aufgeführt. Sind sie als Pauschalen bezeichnet, erfolgt keine Abrechnung über die effektiv angefallenen Kosten. Bei Akontozahlungen hingegen hat der Vermieter einmal jährlich eine Abrechnung über die tatsächlichen Kosten zu erstellen. Die bereits geleisteten Zahlungen werden mit diesen verrechnet.

Vorsicht: Damit der Mietzins etwas günstiger erscheint, kommt es immer wieder vor, dass die Akontozahlungen bewusst tief angesetzt werden. Das hat natürlich entsprechend höhere jährliche Nachforderungen zur Folge. Beispiel: Bei einer 3,5-Zimmer-Wohnung, für die der Vermieter die Nebenkosten weitgehend auslagert, wären Akontozahlungen in der Höhe von 100 Franken verdächtig tief; die effektiven Nebenkosten dürften eher gegen 200 Franken pro Monat gehen.

Renovationen: Wie viel teurer darf die Wohnung werden?

Im Gegensatz zum normalen Unterhalt eines Hauses berechtigen wertvermehrende Investitionen zu einer Mietzinserhöhung. Der Anbau eines Wintergartens etwa ist vollumfänglich eine wertvermehrende Investition. Meist hat man es aber mit gemischten Arbeiten zu tun, die sowohl aus Unterhalt als auch aus Wertvermehrung bestehen. Oft ist eine genaue Abgrenzung schwierig. Bei umfassenden Überholungen, bei denen verschiedene Teile renoviert werden − beispielsweise Bad, Küche, Böden, Fassade, Fenster und Dach -, ist von einem wertvermehrenden Anteil von 50 bis 70 Prozent auszugehen.

Die zulässige Mietzinserhöhung lässt sich nach folgender Formel berechnen:

Beispiel: Wenn der Vermieter 24'000 Franken für Wertvermehrung einer Wohnung ausgibt, ergibt das bei einem Hypothekarzins von 3,5 Prozent und einer Lebensdauer von 25 Jahren eine Mietzinserhöhung von 1584 Franken im Jahr respektive 132 Franken im Monat: