Vorsicht beim Werken an fremdem Eigentum

Sie gehen forsch ans Werk, verursachen aber mittlere bis grössere Heimwerkerkatastrophen: Mieter, die sich als Handwerksexperten verstehen. Etwa der Mann, der in seiner Wohnung in einem Zürcher Altbau eine Wand herausriss, um Wohnzimmer und Küche zu verbinden. Auch die alte Küche musste dran glauben: Alle Einrichtungen landeten im Schuttcontainer und sollten durch eine Ikea-Küche ersetzt werden. Der Mann war offenbar gerade in Fahrt und riss gleich noch den Riemenparkettboden samt Eichenschwellen heraus. Und statt beim Badezimmerfenster einen Sichtschutz anzubringen, mauerte er kurzerhand das Fenster zu.

Dieser Fall zählt wohl zu den absurdesten in der Karriere von Felicitas Huggenberger. Die Juristin und Geschäftsleiterin des Zürcher Mieterinnen- und Mieterverbands wurde von diesem Mann kontaktiert, als sein Vermieter von dessen massiven Eingriffen in der Wohnung Wind bekam und ihn zum sofortigen Stopp der Bauarbeiten aufforderte. Ein Einsehen hatte der Mann allerdings nicht. Er erhoffte sich vom Verband Hilfe, denn nun wollte er möglichst schadlos aus der Sache herauskommen und die Wohnung kündigen. Die erwartete Unterstützung blieb selbstredend aus: Der Mieter musste wohl oder übel selber in die Tasche greifen.

Die Lehre daraus: Wer Änderungen an einer Mietwohnung vornehmen will, sollte sich zuerst mit der rechtlichen Situation auseinandersetzen. Das seit 1990 geltende Mietrecht schreibt zwingend vor, dass für Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Wird dies nicht getan, liegt eine Verletzung des Mietvertrags vor. Der Vermieter hat dann das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verlangen auf Kosten des Mieters. Ausserdem kann der Vermieter gegen unbewilligte Umbauten gerichtlich vorgehen oder die Arbeiten sogar durch eine vorsorgliche Verfügung stoppen lassen.

Das Einverständnis des Vermieters ist nun natürlich nicht für jede kleinste Veränderung einzuholen. Das Mietrecht räumt dem Mieter ausdrücklich das Recht ein, das Mietobjekt zu gebrauchen und dazu gehört auch, dass etwa ein Regal an die Wand geschraubt werden darf. Solche kleinen Änderungen stellen kein Problem dar, solange sie keine Schäden an der Wohnung verursachen und auch leicht wieder rückgängig gemacht werden können, indem man zum Beispiel die Schraubenlöcher beim Auszug zuspachtelt.

«Im Zweifelsfall ist es aber empfehlenswert, die Einwilligung des Vermieters einzuholen, um allfälligen Auseinandersetzungen aus dem Weg zu gehen», rät Felicitas Huggenberger. Ein Formular für die «Bewilligung zur Vornahme baulicher Änderungen» kann auf der Internetseite www.mietrecht.ch kostenlos heruntergeladen werden. Allerdings darf der Vermieter geplante Veränderungen an der Mietsache ablehnen und zwar ohne irgendwelche Gründe nennen zu müssen.

Gibt der Vermieter grünes Licht, sind weitere Punkte zu beachten: Er wird sein Einverständnis nur dann geben, wenn gewährleistet ist, dass die Arbeiten «fachmännisch» ausgeführt werden. Zweifelt er das handwerkliche Geschick seines Mieters an, kann er verlangen, dass die Arbeiten von einem Profi ausgeführt werden. Dieses Recht wird der Vermieter insbesondere bei Veränderungen einfordern, bei denen er auf einen Rückbau verzichtet – also der Mieter beim Auszug nicht verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Verlangt der Vermieter hingegen, dass Veränderungen beim Auszug wieder rückgängig gemacht werden, tut man als Mieter gut daran, diese Arbeiten so auszuführen, dass sie beim Rückbau keinen grossen Aufwand und keine hohen Kosten verursachen. Verlegt man zum Beispiel einen Teppich auf einem Parkettboden, sollte dieser nicht vollständig verklebt werden. Eine Möglichkeit gibt es, um die Wiederherstellung zu umgehen: Wenn der Nachmieter sich schriftlich bereit erklärt, die Änderung zu übernehmen und zwar ebenfalls mit der Pflicht zum eventuellen Rückbau. Darauf zu spekulieren ist jedoch nicht empfehlenswert.

Was oft zu Missverständnissen führt, ist die geläufige Meinung, dass der Vermieter ein Bauteil, dessen durchschnittliche Lebensdauer (siehe nachfolgender Kasten «Lebensdauertabelle von Bauteilen») abgelaufen ist, so oder so zu ersetzen hat. Dem ist nicht so: Der Vermieter hat keine Pflicht zu sogenannten Schönheitsrenovationen. Ist also zum Beispiel ein Spannteppich zwar schon über zehn Jahre alt, aber immer noch tadellos, kann der Mieter nicht auf einen neuen Teppich pochen, bloss weil der alte ihm nicht mehr gefällt. Kauft der Mieter dennoch einen neuen Teppich, muss der Vermieter sich nicht an den Kosten beteiligen.

Hat der Mieter hingegen durch seine vom Vermieter schriftlich bewilligten Arbeiten einen erheblichen Mehrwert geschaffen, hat er beim Auszug Anspruch auf eine Entschädigung dieses Mehrwerts. Ein erheblicher Mehrwert ist gegeben, wenn die Änderungen von allgemeiner Nützlichkeit sind und für den Vermieter einen Geldwert darstellen; er also die Wohnung dadurch dem Nachmieter teurer vermieten kann. In der Praxis jedoch kann der Nachweis eines solchen Mehrwerts schwierig sein. Und wenn sich die Parteien vor der Schlichtungsbehörde nicht einig werden, lohnt sich der rechtliche Weg wohl nur, wenn es sich um beträchtliche Summen handelt.

Willigt der Vermieter ein, sich an den Kosten zu beteiligen, ist zu regeln, wie hoch die Beteiligung ist und wie diese abgegolten wird. Berechnungsgrundlage für die Höhe der Beteiligung ist die Lebensdauer des betreffenden Bauteils. Wird beispielsweise der Anstrich auf Wunsch des Mieters vier Jahre vor Ablauf der durchschnittlichen Lebensdauer von acht Jahren ausgewechselt, könnte eine Aufteilung der Kosten so aussehen: Der Mieter übernimmt den Wert des vorzeitigen Ersatzes selbst – in diesem Fall also 50 Prozent der Kosten (für vier von acht Jahren).

Auch die Art der Abgeltung ist zwischen den Parteien auszuhandeln. Dies sind die üblichsten Lösungen:

• Entschädigung bei Auszug: Der Mieter übernimmt die Kosten für Veränderungen, die nicht zum normalen Unterhalt des Vermieters gehören, und der Vermieter verpflichtet sich, ihm beim Auszug eine anteilmässige Entschädigung für den noch anrechenbaren Mehrwert zu leisten.
• Mietzinsreduktion: Der Mieter übernimmt die vollen Kosten und erhält dafür eine entsprechende Mietzinsreduktion. Diese berechnet sich aus den Investitionskosten geteilt durch die Lebensdauer des Bauteils bei Anrechnung der Zinsen und Unterhaltsarbeiten, umgelegt auf den monatlichen Mietzins. Ein Beispiel liefert das Merkblatt «Wie darf ich die Mietwohnung verändern?» des Mieterinnen- und Mieterverbands Schweiz. Diese Variante ist nur sinnvoll, wenn der Mieter langfristig im Objekt wohnen bleiben möchte und für längere Zeit vor einer Vermieterkündigung geschützt ist.
• Mietzinserhöhung: Der Vermieter übernimmt die vollen Kosten und verrechnet dem Mieter den Mehrwert mittels eines höheren Monatsmietzinses (Berechnung analog zur Berechnung oben).

Wird eine Vereinbarung unterzeichnet, die regelt, dass der Vermieter sich zwar nicht an den Kosten beteiligt und das entsprechende Bauteil nach Auszug dennoch an den Vermieter übergeht, sollte aus Mietersicht unbedingt ein mehrjähriger Mietvertrag abgeschlossen werden, damit man von der eigenen Investition sicher auch selbst profitieren kann.

Zum Inhalt einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gehört zudem immer eine genaue Umschreibung der baulichen Änderung: möglichst mit Plänen, Zeichnungen, Art der Materialien und Farbgebung. So kann verhindert werden, dass der Vermieter beim Auszug doch noch eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt. Dies ist vor allem wichtig bei Veränderungen von aussergewöhnlichem Charakter – wenn etwa die Wände farbig gestrichen werden. Denn grundsätzlich muss der Mieter die Kosten für das Zurückversetzen in den Originalzustand selbst dann übernehmen, wenn der Anstrich mehr als acht Jahre zurückliegt, die durchschnittliche Lebensdauer also schon abgelaufen ist.