Zeit der Abrechnung

Weil in Ihrem Mietvertrag genau definierte Nebenkostenpositionen auf Abrechnung vereinbart wurden, wahrscheinlich mit monatlichen Akontozahlungen. Nicht im Vertrag erwähnte Nebenkosten sind im Nettomietzins enthalten und können deshalb nicht separat verrechnet werden. Auch unklare Begriffe wie «Betriebskosten» reichen dafür nicht aus, selbst dann nicht, wenn sie im Kleingedruckten – den allgemeinen Vertragsbedingungen – näher definiert werden. 

Der Mietvertrag kann nur Kosten für Leistungen, die unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, als Nebenkosten definieren: etwa Heizkosten, Wasserzins, Abfuhrwesen, Allgemeinstrom oder Hauswartung. Keine Nebenkosten sind etwa Steuern oder Versicherungsprämien (mit Ausnahme von öffentlich subventionierten Wohnungen). Auch Kosten für Reparaturen und Erneuerungen dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden.

Der Vermieter muss einen sachlich gerechtfertigten Verteilschlüssel verwenden. Wenn es keine individuellen Wasseruhren oder Heizzähler gibt, wird meist nach der Grösse der Wohnungen abgerechnet. Neutrale Kosten wie Hauswartung oder Allgemeinstrom sollten hingegen auf alle Mietobjekte gleichmässig verteilt werden.

Leider ja. Vor einiger Zeit hat das Bundesgericht einen sehr mieterunfreundlichen Entscheid gefällt. Damit wurde eine für die Mieter wesentlich angenehmere Tendenz in der Rechtsprechung unterer Instanzen gestoppt, wonach sich ein Mieter darauf verlassen durfte, dass die vereinbarten Akontozahlungen einigermassen realistisch sind. Als Faustregel galt zuvor, dass Nachforderungen nicht mehr als ungefähr 20 Prozent der bereits geleisteten Nebenkosten betragen dürfen.

Der wegweisende Bundesgerichtsentscheid betraf einen sehr speziellen Fall. Dennoch scheint es, dass die Schlichtungsstellen und Mietgerichte ihn heute ganz grundsätzlich anwenden. Korrekt verrechnete und gültig als Nebenkosten vereinbarte Positionen dürfen Ihnen demnach in der effektiven Höhe nachbelastet werden – auch wenn Sie aufgrund der abgemachten Akontozahlungen von viel tieferen Kosten ausgegangen sind.

Nicht direkt. Aber wenn Ihr Vermieter jeweils die Periode von Anfang Juli bis Ende Juni abrechnet, sollte er die Abrechnung der Nebenkosten bis spätestens Ende September vorlegen. In vielen Fällen steht das genau im Mietvertrag. Auf jeden Fall muss er jährlich einmal abrechnen.

Falls lange nichts passiert: Warten Sie bis Ende September respektive bis drei Monate nach Ende der Abrechnungsperiode und setzen Sie dem Vermieter dann eine kurze Frist. Sie können ihm den Gang vor die Schlichtungsbehörde androhen. Auch massiv verspätete Vermieter haben allerdings Anspruch auf Nachzahlung: Nebenkosten verjähren erst fünf Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode.

Nein. Auch wenn das Mietverhältnis – wie meistens – mitten in einer Abrechnungsperiode beendet wurde, erhalten Sie nach deren Abschluss eine Nebenkostenabrechnung. Sie wird auf diejenigen Monate heruntergebrochen, in denen Sie noch Mieter waren – auch falls Sie schon vorzeitig ausgezogen sind und die Wohnung eine Weile leer stehen liessen.

Weitere Informationen finden Sie auf der auf der Beratungsplattform des Beobachters: www.helponline.ch