Gericht stoppt Vermieterin

Beizer, Yogis oder Coiffeusen warten nach über einem Jahr Krise noch immer auf eine Antwort. Müssen sie trotz behördlich angeordneten Schliessungen die volle Miete für ihre Geschäftsräume bezahlen?

Ein erstes Nein liegt nun vor. Das zeigen Recherchen des Beobachters. Im schweizweit ersten Urteil zu dieser Frage versetzt das Bezirksgericht Zürich der Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property einen Dämpfer im Streit gegen einen Zürcher Gastronomen.

Zum Hintergrund: Für sein Restaurant im Herzen von Zürich verlangt der Wirt eine Mietzinssenkung. Wie aus dem Urteil hervorgeht, geht es während dem ersten Lockdown im letzten März um eine Reduktion von 90 Prozent und um 60 Prozent für die Zeit der späteren Einschränkungen. Die Begrenzung der Gästezahlen und reduzierte Öffnungszeiten hätten das Geschäft beeinträchtigt, so die Argumentation des Wirts.

Die Vermieterin PSP war damit nicht einverstanden. Sie wollte die ganze Miete. Als der Gastronom einen Teil der Miete zurückhielt, wurde er auf die ausstehenden Mietzinszahlungen betrieben. Dagegen erhob er Rechtsvorschlag. Die PSP verlangte vor Bezirksgericht Zürich, dass ihr der Rechtstitel erteilt wird, um die Betreibung des Wirts auf den vollen Betrag durchzusetzen. Das heisst in der Juristensprache provisorische Rechtsöffnung. Diese weist die Einzelrichterin nun ab. Der Mietvertrag sei kein tauglicher Rechtsöffnungstitel, um die volle Miete für die Zeit der Schliessung unter Corona durchzusetzen.

In ihrem Urteil stützt sich die Bezirksrichterin, die der SP angehört, auf Präjudizien aus der Zeit nach dem ersten Weltkrieg. Damals musste sich das Bundesgericht mehrmals mit der Frage befassen, wie weit Verträge noch gültig sind, wenn sich die Umstände nach dem Vertragsschluss wesentlich ändern. Das höchste Schweizer Gericht entschied 1922 etwa, dass ein Pächter eines Restaurationsbetriebs auf den Schiffen des Vierwaldstättersees nicht den vollen Pachtzins zahlen muss, da die Passagierzahlen und damit auch die Einnahmen des Pächters stark zurückgegangen waren, weil der erste Weltkrieg ausgebrochen war (BGE 48 II 249).

«Gestützt auf diese Rechtsprechung erscheint es naheliegend, dass das Bundesgericht auch den von den behördlichen Massnahmen betroffenen Mietern gestützt auf die Klausel rebus sic stantibus eine Mietzinsreduktion gewähren wird», heisst es im Urteil. Diese Klausel erlaubt eine Vertragsänderung, etwa eine Mietzinsreduktion, wenn sich die Verhältnisse wesentlich verändern.

Das Urteil sei «überzeugend», finden die beiden emeritierten Rechtsprofessoren Thomas Koller und Paul Richli. «Als Etappensieg für die Mieterseite kann angesehen werden, dass ein Bezirksgericht die Anrufung dieser Klausel ernsthaft in Erwägung zieht und gestützt darauf ein Rechtsöffnungsgesuch ablehnt, weil es davon ausgeht, dass sich das Bundesgericht in einem Streitfall an seiner früheren Rechtsprechung aus der Zeit des ersten Weltkriegs orientieren wird», so Richli, ehemaliger Rektor der Universität Luzern.

Das bestätigt Thomas Koller, emeritierter Privatrechtsprofessor der Universität Bern. «Das Urteil kommt zum Schluss, dass es berechtigte Gründe für eine Mietzinsreduktion während der Zeit der behördlichen Schliessungen oder Einschränkungen geben könnte. Ob ein Anspruch auf eine Reduktion effektiv besteht und in welchem Umfang die Reduktion ausfällt, kann im Rahmen eines solchen Rechtsöffnungsverfahrens jedoch nicht entschieden werden», sagt Koller. Die Richterin habe daher die provisorische Rechtsöffnung zu Recht verweigert.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Immobiliengesellschaft PSP teilt auf Anfrage mit, dass sie dagegen bereits Beschwerde vor dem Obergericht des Kantons Zürich eingereicht habe. Aufgrund des laufenden Verfahrens möchte PSP das Urteil nicht weiter kommentieren. Nur so viel: Der Entscheid habe vorerst keine Auswirkungen auf die übrigen Geschäftsmieten. «Jede Mieteranfrage wird weiterhin bilateral mit dem Mieter bearbeitet und beantwortet.»

Das Verfahren wird wohl erst vor Bundesgericht entschieden. Wirte, Yogis oder Coiffeusen warten somit auch nach über einem Jahr Krise weiter auf eine Antwort auf eine für sie existenzielle Frage. Das hat auch mit dem Versagen der Politik zu tun. Das Parlament hat es verpasst, eine einheitliche Lösung zu finden. Im Dezember 2020 wurde das Covid-19-Geschäftsmietegesetz abgelehnt. «Für die Zukunft muss dringend überlegt werden, wie der Rechtsschutz in solchen Ausnahmesituationen massiv beschleunigt werden kann», sagt Paul Richli. «Ohne zeitangepassten Rechtsschutz lassen sich Sondersituationen wie die Corona-Epidemie rechtsstaatlich nicht auf erträgliche Weise bewältigen.»