Schweizer Immobilienmarkt: «Eine der grössten Chancen der letzten 20 Jahre»

Meines Erachtens nicht viel anders als in den letzten Jahren. Wer von «neuer Realität» spricht, bezieht sich auf die gestiegenen Leitzinsen. Die Fremdfinanzierungskosten sind auf ein nach wie vor tiefes Niveau gestiegen – insbesondere im weltweiten Vergleich. Die wesentlichen Parameter, welche diese Asset-Klasse ausmachen, bleiben unverändert. Sie haben sich in den letzten Jahren sogar noch deutlicher manifestiert.

Das ohnehin schon knappe Angebot an Schweizer Wohnrenditeliegenschaften wird sich noch weiter verknappen. Die Bautätigkeit ist stark rückläufig und wird mit der zukünftigen Nachfrage nach Wohnraum nicht Schritt halten können. Aktuell spricht rein gar nichts dafür, dass sich an dieser Ausgangslage etwas ändern könnte. Gleichzeitig sind die Aussichten auf stabile und steigende Cashflows besser als je zuvor.
 

Genau – und das sowohl bei Neuvermietungen als auch beim Bestand.
Die Angebotsmieten unterliegen einer Marktdynamik mit immer weniger freistehenden Wohnungen. Bei Bestandsmieten wird der Referenzzinssatz in Zukunft weiteren Raum für Mieterhöhungen bieten – und das bei hoher Vermietungsstabilität. Die Wohnungsleerstände in der Schweiz werden weiter sinken.

Natürlich spielt die Wertentwicklung einer Liegenschaft über den gesamten Anlagehorizont eine Rolle. Der zentrale Punkt bei Direktanlagen in Immobilien sind aber insbesondere wiederkehrende Erträge. Das über langfristige Anlagehorizonte von mehreren Jahren mit einem wertbeständigen Asset, dessen Wertsteigerung über Jahrzehnte trotz kurzfristiger Schwankungen sehr wahrscheinlich ist. Diesbezüglich bietet die Schweiz einzigartige Voraussetzungen.

Genau deshalb ist die Anzahl der Transaktionen in der Schweiz deutlich zurückgegangen. Es gibt in der Schweiz wenige Akteure, die gezwungen sind, ihre Objekte ausgerechnet in solchen Umfeldern zu verkaufen.
Viele Besitzer haben auch im neuen Zinsumfeld problemlos Möglichkeiten, ihre Liegenschaften auch kurzfristig anständig zu refinanzieren. Sie können abwarten, sich weiterhin entspannt zurücklehnen, die Cashflows einfahren und auf einen günstigeren Verkaufszeitpunkt warten.

Was wir jetzt sehen ist die Korrektur einer coronabedingten Anomalie. Nach Beginn der Pandemie hatten wir einen kurzen aber deutlichen «Run» auf Schweizer Immobilien, der die Preise ungewöhnlich schnell anstiegen liess. In Zeiten von geopolitischer Unsicherheit gewinnt Betongold als sicherer Hafen mangels Alternativen schnell an Attraktivität. Die jüngsten Preisrückgänge sind nichts anderes als die Korrektur dieser krisenbedingten Preisanomalie auf ein Vor-Covid-Niveau. Die Zinsdynamik hat diese Korrektur wahrscheinlich beschleunigt. Früher oder später wäre sie aber so oder so gekommen. 

Die Marktlage war im letzten Jahr für Verkäufer bis anhin sicher anspruchsvoll. Viele Akteure haben sich in eine Warteposition begeben. Aufgrund der Zinsentwicklung sahen viele Kaufinteressenten eine Opportunität, die bestehenden Angebotspreise nach unten zu korrigieren. Die meisten Verkaufsparteien waren nicht bereit, darauf einzugehen – aus den Gründen, die ich genannt habe. Das Ergebnis war eine Pattsituation. Die Anzahl der Transaktionen in der Schweiz ist um über 75% zurückgegangen. Diese Zahl spricht Bände.

Der Schweizer Markt für Rendite-Immobilien bietet aktuell eine der grössten Chancen der letzten zwei Jahrzehnte. Das sehen nicht viele so – insbesondere der Mainstream nicht – aber die Ausgangslage ist aus mehreren Gründen einzigartig.

Sie müssen sich nur anschauen, wie stark sich die Narrative in jüngster Zeit verändert haben. Vor 2 bis 3 Jahren haben Sie vor allem 3 Dinge gelesen. Erstens: Die Schweiz hat ein Überangebot und Leerstände sind ein massives Problem. Zweitens: Die Zuwanderung schwächelt. Und drittens: Der Markt ist ausgetrocknet und überbewertet und man hat kaum Zugang zu Objekten. Diese Punkte haben eine Trendwende erfahren. Statt Leerstandsproblematik haben wir nun Wohnungsnot und die Aussicht auf weiter steigende Mieten. Die Zuwanderung hat angezogen, die 9-Millionen-Schweiz ist Realität und die
10-Millionen-Schweiz absehbar. Und die moderate Abkühlung des Marktes sorgt dafür, dass weniger Akteure aktiv sind und steigert die Chancen bei der Akquisition. Einfach gesagt: Aktuell haben wir die Aussicht auf noch stabilere und tendenziell wachsende Erträge bei deutlich weniger Konkurrenz.
 

Wie gesagt, es geht bei Schweizer Rendite-Immobilien nie um eine Spekulation bezüglich der Preisentwicklung. Entscheidend ist die Frage, inwiefern das Asset langfristig attraktive, wiederkehrende Erträge generieren kann. Wenn man in der jetzigen Lage den langfristigen Horizont mitbringt – idealerweise sogar in Jahrzehnten denkt – dann muss man sich über die Wertentwicklung keine Gedanken machen.

Auf dem Schweizer Markt für Rendite-Immobilien gab es in den letzten 20 Jahren kaum Gelegenheiten, um antizyklisch zu operieren. Diese Gelegenheit ist jetzt da. Sobald sich die Wolken am Himmel verziehen, werden auch alle Schönwetterkapitäne wieder in See stechen. Spätestens dann, wenn die Nationalbank damit beginnt, die Zinsen wieder zu senken.

Immobilien-Miteigentum, so wie wir es anbieten, sind Direktinvestitionen in Schweizer Immobilien. Dementsprechend konnte ich diese Kritik noch nie nachvollziehen – insbesondere, weil meist im gleichen Atemzug indirekte Alternativen wie Fonds oder kotierte Gesellschaften als bessere Alternativen ins Feld geführt wurden. Man hat im vergangenen Jahr deutlich gesehen, was passiert, sobald sich die Aussichten ein wenig eintrüben. Die Kurse von indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz haben sofort korrigiert – und das zum Teil deutlich.

Auf jeden Fall. Unser Modell hat sich als Investitionsalternative auf dem Markt etabliert und konnte seine Vorteile gerade im vergangenen Jahr unter Beweis stellen. Dementsprechend gehen wir auch in den nächsten Jahren von einer konstanten Nachfrage aus, die wir mit guten und sorgfältig geprüften Liegenschaften bedienen möchten. Gleichzeitig arbeiten wir weiterhin aktiv daran, die Rahmenbedingungen für das Produkt weiter zu optimieren.

Wir sind davon überzeugt, dass wir die Funktionalität unseres Sekundärmarkts weiter erhöhen können. Gleichzeitig möchten wir die steuerliche Abwicklung der Investments für unsere Miteigentümerinnen und Miteigentümer vereinfachen. Daran arbeiten wir aktuell intensiv.