Die Folie im Dach leckt, die Bodenheizung bleibt kalt oder die Fassade bröckelt: Baumängel sind grosse Sorge und grosses Ärgernis aller, die eine Immobilie gebaut oder gekauft haben. Ihre bange Frage ist: Wer muss dafür geradestehen?

Bundesrat, National- und Ständerat sind sich im Grundsatz einig: Die geltende gesetzliche Regelung ist zu hart für Bauherrinnen und Käufer und muss angepasst werden. Der Bundesrat hat einen Bericht geschrieben, der Nationalrat hat darüber im Herbst 2023 diskutiert, und heute hat der Ständerat die Vorlage besprochen.

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Was ist das Problem mit der geltenden Rechtslage – und wer schlägt welche Lösung vor?

1. Extrem kurze Rügefrist

Das Problem: Wer heute eine Liegenschaft kauft oder bauen lässt, hat für Reklamationen extrem wenig Zeit. Man muss die Liegenschaft sofort gründlich untersuchen und schauen, ob irgendetwas faul ist. Wie lange dafür Zeit ist, steht nicht im Gesetz.

Etabliert hat sich die Faustregel «Eine Woche, spätestens zehn Tage». Das gilt auch für die Mängel, die nicht sofort ins Auge springen. Immerhin: Versteckte Mängel, etwa die undichte Dachfolie, muss man einfach nur rügen, sobald man sie entdeckt hat.

Wer innert der kurzen Frist nicht genügend detailliert und bei der richtigen Ansprechperson reklamiert, dem drohen drastische Konsequenzen: Er verliert alle seine Mängelrechte, muss also selbst dafür bezahlen, dass die Immobilie instandgesetzt wird. Mehr dazu auf der Beobachter-Beratungsplattform. 

Besser dran sind Bauherrinnen, die vertraglich mit dem Generalunternehmer oder den Handwerkern abgemacht haben, dass die SIA-Norm 118 gilt. Dann kann man die Mängel irgendwann innerhalb der ersten zwei Jahre melden. Und die Beweislast ist umgekehrt: Die Unternehmer oder Handwerker müssen nachweisen, dass alles gut ist. Verträge nach SIA-Norm 118 sind von der Vorlage nicht betroffen. 

Das ist der Stand: Der Bundesrat schlägt vor, die Rügefrist auf 60 Tage festzulegen. Der Nationalrat will noch weiter gehen und die Frist komplett abschaffen. Dem Ständerat geht das zu weit, er schliesst sich dem Bundesrat an. 


2. Kurze Verjährungsfrist

Das Problem: Wer die Rügefrist eingehalten hat, ist nur einen Schritt weiter. Es gibt noch eine zweite zeitliche Hürde: die Verjährungsfrist. Sie ist kurz: Nach nur fünf Jahren verjähren die Mängelrechte an Häusern und Wohnungen. Das gilt auch für versteckte Mängel. Heisst: Wer innert dieser Frist nicht bemerkt hat, dass etwa die Dachfolie leckt oder die Fassade nicht hält, hat Pech und kann nichts mehr fordern. Mehr zur Verjährung auf der Beobachter-Beratungsplattform. 

Das ist der Stand: Der Bundesrat hält fest, dass zehn Jahre besser wären. Weil aber das Parlament erst im Jahr 2020 entschieden hat, dass fünf Jahre reichen, will er sich nicht einmischen und akzeptiert fünf Jahre. Der Nationalrat fordert zehn Jahre. Der Ständerat hält fünf Jahre für genug.

So geht es weiter

Als Nächstes geht die Vorlage wieder zurück in den Nationalrat – voraussichtlich in der Herbstsession wird er wieder darüber diskutieren. Es kann gut sein, dass die Vorlage noch ein paar Mal hin- und hergeht zwischen National- und Ständerat. Danach kommt die Einigungskonferenz und dann die Schlussabstimmung. Das wird voraussichtlich frühestens im Herbst, eventuell erst im Winter sein.