Ein Zürcher verkaufte im Jahr 2018 einen Mietblock, den er anno 1993 erworben hatte, für sechs Millionen Franken und machte damit vier Millionen Gewinn. Darauf zahlte er knapp 800’000 Franken Grundstückgewinnsteuer – ganz normal wie alle, die eine Liegenschaft mit Gewinn veräussern.

Doch dann intervenierte das Zürcher Steueramt. Es rechnete dem Mann die vier Millionen Gewinn zum steuerbaren Einkommen hinzu – weil es sich um Erträge aus einer «selbständigen Erwerbstätigkeit» handle. Dagegen wehrte sich der Mann bis vor Bundesgericht.

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Vergeblich – auch das höchste Gericht qualifizierte ihn als «gewerbsmässigen Liegenschaftshändler». Entscheidend waren mehrere Faktoren: Die Liegenschaft war zu einem hohen Grad über Hypotheken fremdfinanziert – das spreche für eine Geschäftstätigkeit. Vor allem aber hatte sich der Mann zum Immobilienverwalter ausbilden lassen und war als selbständiger Makler tätig.

Diese berufliche Nähe und die Fachkenntnisse sprächen für ein gewinnstrebiges, systematisches, planmässiges Handeln. Es half auch nichts, dass der Mann argumentierte, das Steueramt habe 25 Jahre lang akzeptiert, dass er die Liegenschaft stets als Privatvermögen deklariert hatte. Der Verkauf habe die Situation verändert.

Bundesgericht, Urteil vom 30. Januar 2025 (9C_537/2024)

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