Die Makel der Makler
Internetagenturen und Preisbrecher versprechen eine günstige Abwicklung von Hausverkäufen. Doch oft lauern versteckte Kosten.
Veröffentlicht am 24. Oktober 2019 - 10:00 Uhr
Eine Provision an den Makler ist nur geschuldet, wenn er nachweisen kann, dass der Verkauf dank seiner Vermittlung zustande gekommen ist.
Makler leben in goldenen Zeiten. 50'000 Liegenschaften wechseln in der Schweiz pro Jahr die Hand – ein Milliardengeschäft. In etwa der Hälfte der Fälle ist ein Immobilienmakler dazwischengeschaltet. Vom Verkaufswert kassiert er 2,5 Prozent oder mehr als Provision. «Die Verkaufsgebühren sind nach wie vor sehr komfortabel», sagt Stefan Heitmann vom Finanzdienstleister Moneypark.
Neue Anbieter wollen ebenfalls ein Stück vom Kuchen. Sie treten mit neuen Geschäftsmodellen und Provisionsansätzen als Preisbrecher auf. Als derzeit günstigster Schweizer Anbieter gilt Immobifix mit einem Pauschalpreis von CHF 3580.– pro Deal. Einzig Besichtigungen seien darin nicht inbegriffen. Nur komplexere Mandate wie Mehrfamilienhäuser würden separat offeriert.
Günstig ist auch das Gesamtpaket von Simplehouse mit CHF 5800.– bei einer Vermarktungsdauer von sechs Monaten. Darin sind Schätzung, Dokumentation, Online-Ausschreibungen, Besichtigungen sowie Verkaufsbetreuung eingeschlossen.
Auf digitale Abläufe setzt Neho mit Sitz in Lausanne und Zürich. Der Verkäufer zahlt eine Pauschale von CHF 7500.–. Neho übernimmt Bewertung und Verkaufsbroschüre, bietet Unterstützung durch einen lokalen Makler, erledigt Internetausschreibungen und führt die Verhandlungen. Nur die Besichtigungen muss der Eigentümer selbst durchführen.
Der Ostschweizer Anbieter Myhausverkauf offeriert ein modulares System. Je nach Bedarf zahlt man fürs Exposé, für Beratungen oder für die Insertion. Dabei liegen die Ansätze meist weit unter den Provisionen klassischer Makler, aber über jenen von Preisbrechern wie Immobifix. Die neuen Fixpreismakler fordern Raten oder Vorauszahlungen. Der Lohn von klassischen Maklern wird erst fällig, wenn der Verkauf formell beurkundet ist.
Wollen Sie, dass Ihr Eigenheim bei der Besichtigung einen guten Eindruck macht? Beobachter-Mitglieder erhalten mit der Checkliste «Instandstellung von Wohneigentum für die Verkaufsbesichtigung» eine kleine Hilfe, worauf fremde Augen gerne achten.
Noch einmal anders tickt Agent Selly: Das Start-up wirbt mit dem verfänglichen Slogan «0% Maklerkosten». Ausgeschrieben werden die Liegenschaften vor allem auf grossen Internetportalen und auf Social Media. Kaufinteressenten stellen beim genauen Studium der Unterlagen aber fest, dass sie am Ende kräftig zur Kasse gebeten werden. Das Provisionsmodell folgt dem der klassischen Makler: Agent Selly verlangt 2,25 Prozent des Verkaufserlöses.
Dass der Käufer zahlt, stösst auf Kritik. «Der Dienstleister gerät in einen Interessenkonflikt», sagt Marc Wyss, Immobilientreuhänder aus Thun und Mitglied der Branchenorganisation SVIT. Ein klassischer Vermittler lasse sich nur vom Verkäufer bezahlen und sei bestrebt, dessen Interessen zu vertreten. Bekomme er seinen Lohn aber vom Käufer, kehre sich die Interessenlage um. Claudio Landmesser, Chef von Agent Selly, sagt:
«Ein Verkauf ist nur dann erfolgreich, wenn Verkäufer und Käufer zufrieden sind.»
Soll ich eine Makleragentur hinzuziehen, um die Wohnung zu verkaufen? Reicht es, wenn ich mich auf die amtliche Hausschätzung verlasse, um den Verkaufspreis zu bestimmen? Stimmt es, dass man noch nach fünf Jahren nach dem Verkauf für Mängel am Haus haftet? Beobachter-Mitglieder erhalten Antworten auf diese und weitere Fragen zum Verkauf von Wohneigentum.
Ausgedehnte Verhandlungen oder gar ein Bieterverfahren (Zuschlag für den Meistbietenden) werden in den Pauschalen der neuen Player kaum inbegriffen sein. Immobifix und Myhausverkauf etwa beschreiben ihre Leistungen nur knapp. Wesentlich detaillierter und konsumentenfreundlicher sind Musterverträge, wie sie die regionalen Hauseigentümerverbände verwenden. Neho wie auch Agent Selly legen ihre Geschäftsbedingungen und Vertragsmuster nicht offen.
Unabhängig von der Philosophie ist das Kleingedruckte entscheidend. Ist der vom Makler vorgelegte Vertrag fair und ausgewogen ? Oder verpflichtet er zu hohen Zahlungen – sogar ohne Erfolgsnachweis des Maklers? Gemäss Gesetz muss der Makler nachweisen, dass der Verkauf dank seiner Vermittlung zustande gekommen ist; sonst ist keine Provision geschuldet. Es gebe in der Branche aber auch abweichende Verträge mit einer «Provisionsgarantie», warnt der Zürcher Immobilienanwalt Boris Grell. «Aus Sicht des Auftraggebers wird das problematisch, etwa weil Doppelzahlungen an mehrere involvierte Makler möglich sind.»
Ist der Verkauf einmal über die Bühne, muss man die Provision zwingend bezahlen, unabhängig davon, wer den entscheidenden Kontakt hergestellt hat. Grell betont, dass alle wesentlichen Punkte frei verhandelbar seien, auch die Höhe der Provision. Mit einer Ausnahme zugunsten der Eigentümer: Der Auftraggeber hat ein jederzeitiges Kündigungsrecht, auch wenn Kündigungsfristen und eine fixe Vertragsdauer vereinbart sind.
Marktexperte Stefan Heitmann empfiehlt, über alle wesentlichen Punkte zu verhandeln: Vermarktungsstrategie, zugesicherte Leistungen, Provision und Vertragsbestimmungen. «Der Verkäufer sitzt bei den heute extrem tiefen Zinsen und der starken Nachfrage auf dem Immobilienmarkt auf einem Goldschatz», sagt der Moneypark-Chef. Diese starke Verhandlungsposition gilt es zu nutzen.
Wie hoch der Preis eines Immobilienmaklers ist, sagt viel über dessen Seriosität aus. Auf diese Punkte können Sie achten.
