Vom Mieter zum Käufer

Der Ozeandampfer sei soeben in See gestochen, sagt Monika Schori und meint damit, dass ihre Hausgemeinschaft kürzlich den Kaufvertrag für das Mehrfamilienhaus an der Gamperstrasse im Zürcher Kreis 4 unterschreiben konnte. Bisher war die 46-jährige Kunst- und Kulturschaffende Mieterin in einer der insgesamt neun Wohnungen im Haus. Nun sind sie und ihre Mitstreiter Eigentümer ihrer Dreizimmerwohnungen direkt an den SBB-Gleisen, unweit der Langstrasse. Bis das Schiff – bildlich gesprochen – ablegen konnte, war aber eine aufwendige Reisevorbereitung nötig. «Wir investierten Tage, Abende, Nächte», sagt Schori. Sie schätzt, dass ihre Hausgemeinschaft bis zum Kauf rund 300 Stunden aufgewendet hat. «Das geht nur, wenn man mit viel Lust dabei ist.»

«Man muss bereit sein, viel Herzblut und Zeit einzusetzen», bestätigt Kornel Ringli. Der Architekt ist Projektleiter bei der Beratungsstelle Aproprio. Diese wird seit November 2012 im Auftrag der Stadt Zürich und der Stiftung PWG betrieben und berät Mieter, die die von ihnen bewohnte Liegenschaft gern kaufen würden. Das Angebot von Aproprio gilt exklusiv für Mieter in der Stadt Zürich und ist schweizweit bisher einzigartig. Trotz dem grossen Aufwand, den ein solches Vorhaben mit sich bringt, dürfe man sich das getrost zutrauen, findet Ringli. Weder sei es eine Hexerei, noch gebe es einen bestimmten Trick. Wichtig sei, sich seriös vorzubereiten und dann den Mut aufzubringen, den Eigentümer einfach anzufragen beziehungsweise ihm ein realistisches Angebot zu machen.

Diesen Mut brachte die Hausgemeinschaft von Monika Schori auf. Da die Besitzerin der Liegenschaft letztes Jahr ihren 100. Geburtstag feierte, war abzusehen, dass ihr die Verwaltung des Mehrfamilienhauses irgendwann wohl zu viel würde. Die Hausgemeinschaft schrieb einen Brief mit der konkreten Frage, ob die Besitzerin bereit wäre, ihnen das Haus zu verkaufen. «Ja, wieso nicht?», antwortete sie. Und auch die Preisvorstellungen der 100-Jährigen waren – gerade für die Stadt Zürich – moderat. Beim Verkauf gehe es ihr nicht um einen möglichst grossen Profit, habe die alte Dame gesagt, erzählt Monika Schori. Eine gute Beziehung zu den Besitzern sei immer von Vorteil, weiss auch Kornel Ringli von Aproprio. Denn tatsächlich gebe es immer wieder Leute, die in solchen Fällen bereit seien, auf den höchstmöglichen Gewinn zu verzichten.

Nach dem Ja der Besitzerin stellte sich für Schori und ihre Nachbarn die Frage, welche Besitzform sie wählen sollten. Grundsätzlich stehen drei Varianten offen.

Eigentümergemeinschaft: Solche Gemeinschaften agieren als einfache Gesellschaft, in der alle Beteiligten, mindestens zwei, solidarisch haften. Das Eigenkapital wird zusammengelegt, und bei der Bank schliesst man gemeinsam einen Hypothekarvertrag ab. Diese Form des Mit- oder Gesamteigentums ist zwar einfach bewerkstelligt, bietet aber ein hohes Konfliktpotential und eignet sich für den gemeinsamen Kauf von Wohneigentum weniger.

Stockwerkeigentum: Bei dieser Eigentumsform besitzt jede Partei, ebenfalls mindestens zwei, eine Wohnung im Haus und einen Anteil am gemeinsamen Eigentum. Jede Partei finanziert den Kauf ihrer Wohnung selbst. Ein Stockwerkeigentümer-Reglement mit Wertquoten (meist abhängig von der Wohnfläche) für jede Wohnung und die Hausordnung regeln das Zusammenleben im Haus. Für die Gestaltung und den Unterhalt der gemeinsam benutzten Hausteile sind die Stockwerkeigentümer auch gemeinsam verantwortlich. In der eigenen Wohnung ist man dafür relativ frei. Jeder Stockwerkeigentümer kann seine Wohnung zudem jederzeit verkaufen – ohne Mitsprache der übrigen Wohnungsbesitzer. Das sorgt nicht selten für Konflikte, die man aber entschärfen kann, indem sich die Stockwerkeigentümer von Beginn an vertraglich Vorkaufsrechte einräumen.

Wohnbaugenossenschaft: Die Form der Genossenschaft ermöglicht es allen Interessenten, mindestens sieben, auf einfache Art und mit geringem finanziellem Risiko Wohneigentum zu erwerben. Die Genossenschaft tritt gegenüber der Bank als Kreditnehmerin auf, ist Käuferin sowie Besitzerin der Liegenschaft und vermietet die Wohnungen an die einzelnen Genossenschafter. Genossenschafter wird man, indem man eine bestimmte Anzahl von Anteilscheinen kauft (in der Regel beläuft sich der Betrag auf 24 bis 30 Monatsmieten). Als Genossenschafter hat man ein Mitspracherecht und einen weitgehenden Kündigungsschutz. Die Genossenschaftsstatuten müssen schriftlich abgefasst und von der Gründerversammlung genehmigt werden. Die Weitervermietung einer Wohnung ist einfach: Der Nachmieter muss nur die Anteilscheine seines Vorgängers übernehmen.

Welche Besitzform sich am besten eigne, sei immer von den individuellen Verhältnissen abhängig, sagt Kornel Ringli vom Beratungsdienst Aproprio. Eine klare Einteilung in «richtig» oder «falsch» gebe es nicht. Für die Hausgemeinschaft im Zürcher Kreis 4 war schnell klar, dass für sie die Form der Genossenschaft passt. Den Kauf der eigenen Wohnung im Stockwerkeigentum hätten sich nicht alle leisten können, sagt Monika Schori. Beratung und Hilfe geholt hatte sich die Hausgemeinschaft bei benachbarten kleinen Wohngenossenschaften, bei Aproprio und beim Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger – und schliesslich wurde die Wohnbaugenossenschaft Gamper gegründet. Die Finanzierung stellte sich als Hürde heraus, denn die Banken waren skeptisch gegenüber einer Wohnbaugenossenschaft, die weder eine Bilanz noch nachhaltiges Eigenkapital vorzuweisen hatte. Um bei den Banken für einen Hypothekarkredit in Frage zu kommen, musste man mehr Geld aufbringen. Die Genossenschaft verfasste deshalb ein ausführliches Dossier, mit dem sie bei diversen Institutionen und Privatpersonen nach Darlehen fragte. Es war eine aufwendige Suche, die sich aber lohnte – schliesslich war das Geld beisammen. Hätten sie es nicht geschafft, wäre laut Kornel Ringli immer noch die Möglichkeit offengestanden, bei der Genossenschaft Wogeno Zürich anzuklopfen. Diese kauft zum Teil Liegenschaften und vermietet sie dann wieder an die selbstverwaltende Hausgemeinschaft. Solche Genossenschaften gibt es auch in anderen Regionen (Luzern, Aargau, Bern, Solothurn, Belp, Biel, Sursee).

Das Ziel einer solchen «freundlichen Übernahme» durch eine Genossenschaft ist immer, die Liegenschaft der Spekulation zu entziehen und damit günstigen Wohnraum zu erhalten. Günstig bleibt er ebenfalls bei der Wohnbaugenossenschaft Gamper, auch wenn die Mieten etwas höher ausfallen werden als vor dem Kauf. Dafür seien ihre Wohnungen nun langfristig gesichert, und alle hätten mehr Freiheiten in ihren vier Wänden.

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags sei der Ozeandampfer nun endlich in See gestochen, umschreibt Monika Schori diesen grossen Schritt. Dass es draussen auf hoher See auch mal stürmisch werden kann, ist Schori und den restlichen «Gampers» klar: «Jetzt gilt es, das Schiff gemeinsam richtig und vorausschauend zu navigieren.»