Auf in die nächste Prozessrunde!

Drei Monate. So lang ist die Kündigungsfrist für Wohnungen. Normalerweise. Doch im Fall der Dreizimmerwohnung, die Rainer und Maria Schwarz* in ihrem Mehrfamilienhaus in Basel vermietet haben, ist nichts normal. Seit 30 Monaten kämpft Mieterin Elena König* gegen die Kündigung. Obwohl sonnenklar ist, dass sie verlieren wird, zieht sie den Rechtsstreit durch sämtliche Instanzen. Sie selber geht keinerlei Risiko ein. Sie spielt nur auf Zeit, während den Vermietern Zeit und Geld davonrinnen.

Schon vor dem Einzug im Oktober 2005 machte das Ehepaar Schwarz der Mieterin klar, dass sie nur eine Bleibe auf Zeit beziehen würde. «Wir haben allen Mietinteressenten immer offen und ehrlich gesagt, dass wir das Haus nicht als Profitanlage gekauft haben, sondern um unseren Kindern während des Studiums eine kostengünstige Wohnmöglichkeit bieten zu können», sagt Rainer Schwarz. Eine verhältnismässig preiswerte Wohnung mitten in Basel – im Gegenzug ist klar, dass man gehen muss, wenn eines der vier Kinder einziehen will. Eigentlich ein fairer Deal. Dachten sich Rainer und Maria Schwarz.

Elena König sieht das anders. Seit Rainer Schwarz ihr im Sommer 2011 den demnächst bevorstehenden Eigenbedarf mündlich mitgeteilt und sie im Juni 2012 die schriftliche Kündigung per Ende September 2012 erhalten hat, zieht sie alle Register, um die Kündigung anzufechten und die drohende Ausweisung hinauszuzögern. Jessica Schwarz, die an der Universität Basel Jura studiert, wartet seit nunmehr fünf Semestern auf den Einzug in die Wohnung, die ihren Eltern gehört.

Derweil ist Elena König jedes Argument recht, um eine neue Runde vor Gericht zu erzwingen. So argumentierte sie – oder wohl besser: ihre Anwälte –, ein Entscheid des Appellationsgerichts sei ungültig, weil gar kein Richter, sondern nur der Gerichtsschreiber ihn unterschrieben habe. Ausserdem rügte sie, dass der Beschluss im schriftlichen Zirkulationsverfahren gefällt worden sei und nicht in einer eigentlichen Sitzung des Gerichts. In beidem erkannte das Bundesgericht schliesslich keine Rechtsverletzung.

Der Mietstreit, der bereits dreimal bei der Schlichtungsstelle, fünfmal beim Mietgericht, einmal beim Appellationsgericht und dreimal beim Bundesgericht landete, dreht sich auch um herumgerückte Gymnastikmatten im Keller, um Tannennadeln auf dem Treppenhausteppich und Schneemänner im Garten. Auffällig ist: Sechs Jahre lang genügte es Mieterin König, sich ab und zu per Mail bei den Vermietern zu beschweren. Darüber, dass der Heizkörper im Treppenhaus zu stark aufgedreht sei, dass die Nachbarn den Ferienkoffer eine Nacht lang vor der Wohnungstür abgestellt hätten und dass jemand die Waschküchentür abgeschlossen habe. Erst als für König die Kündigung absehbar war, ärgerte sie sich so sehr über angebliche Mängel, dass sie vor Gericht ging. Obwohl es ihr so gar nicht mehr gefällt, will sie auf Biegen und Brechen in der Wohnung bleiben.

König will offensichtlich den Rechtsstreit eskalieren lassen, um damit einen Kündigungsschutz zu erreichen. Sobald nämlich in einem Mietstreit der Mieter zumindest einen Teilsieg erzielt, darf ihm der Vermieter danach drei Jahre lang nicht kündigen – Eigenbedarf hin oder her. Diese Regelung schützt Mieter vor Rachekündigungen, wenn sie einen berechtigten Mangel anklagen.

Funktioniert hat der Trick nicht. Unterlegen ist König mit ihrer Forderung nach einer Mietzinsreduktion wegen des gesunkenen Hypothekarzinssatzes. Obwohl Schwarz’ sofort eine unabhängige Berechnung des angemessenen Mietzinses veranlassten, kam es zu insgesamt vier Verhandlungen vor Miet- und Zivilgerichten. Jedes Mal resultierte ein anderer Betrag; es ging darum, welcher Kostenanteil der neuen Heizung und der Solaranlage auf die Mieten überwälzt werden dürfe und ob die allgemeinen Unterhaltskosten mit einer Pauschale oder mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Nach anderthalb Jahren entschied das Zivilgericht: König hat Anrecht auf eine Mietzinsreduktion von monatlich neun Franken. Das war so wenig, dass ihr – beziehungsweise dem Staat – die ganzen Prozesskosten auferlegt wurden.

Zu einem Teilsieg kam es hingegen im Streit um einen umstrittenen Satz im Mietvertrag. Im für alle Mieter zugänglichen Garten hatte eine andere Mieterin Königs Gartenmöbel vorübergehend verrückt, weil sie den Kelleraufgang putzen wollte. Das brachte Elena König in Rage – die Auseinandersetzung endete damit, dass die Vermieter verfügten: «Persönliche Objekte, die in den allgemein zugänglichen Räumen aufbewahrt werden, dürfen unter Beachtung der Sorgfaltspflichten von allen Mietern benutzt werden.» Ein problematischer Satz, weil er in die Eigentumsrechte der einzelnen Mieter eingreift. «Die Meinung war: Wenn man das nicht will, soll man die persönlichen Gegenstände halt im eigenen Kellerabteil wegschliessen», begründet Rainer Schwarz. König sah das anders. Die Schlichtungsstelle empfahl, eine solche Bestimmung gehöre, wenn überhaupt, in die Hausordnung und nicht in den Mietvertrag. Darauf baten die Vermieter König, ihre Möbel in ihrem eigenen Kellerabteil zu lagern – eine Aufforderung, die sie ignorierte. Stattdessen kettet sie die Möbel bis heute im Garten an.

Juristisch hat der Kündigungsschutz wegen einer möglichen Rachekündigung nicht funktioniert – sowohl Zivil- wie Appellations- wie Bundesgericht werteten die Gartenmöbelsache als das, was sie ist: eine «Bagatelle», die «keine Sperrfrist» für eine Kündigung auslösen könne. Und der Mietzinsstreit habe erst begonnen, nachdem die Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen war. Die Rechnung ist für König dennoch aufgegangen – nur schon, weil die entsprechenden Verfahren monate-, ja jahrelang dauerten.

*Alle Namen geändert

Elena König kann diese Verfahren lostreten, weil sie praktisch kein finanzielles Risiko trägt. Als Sozialhilfeempfängerin profitiert sie von unentgeltlicher Prozessführung. Das heisst: Der Staat muss für Anwalts- und Gerichtskosten aufkommen, bislang mehr als 16'000 Franken. Jedenfalls bis zu einem gewissen Punkt. Im Februar 2014 wies das Bundesgericht Königs Begehren um unentgeltliche Prozessführung zurück. Die Beschwerde gegen die Kündigung erscheine «aussichtslos», so das Bundesgericht. Jemand, der über die nötigen Mittel verfüge, würde «bei vernünftiger Überlegung» keinen Prozess führen, deshalb könne auch keine unentgeltliche Rechtspflege gewährt werden. Prompt bezahlte sie selbst: 2500 Franken als Kostenvorschuss und dann nochmals 1000 Franken für das Revisionsgesuch. Zuvor hatte sie 750 Franken als Gebühr für die schriftliche Urteilsbegründung in der Mietzinssache hingeblättert. Viel Geld für eine nach eigenen Angaben mittellose, verschuldete, arbeitslose Sozialhilfeempfängerin.

Mieterin König will sich gegenüber dem Beobachter nicht äussern, zwei Briefe liess sie unbeantwortet. Darum bleibt auch offen, wie sie sich die Wohnung überhaupt leisten kann. Die Drei-Zimmer-Parterrewohnung kostet rund 1600 Franken. König erhält vom Sozialamt aber nur rund 1150 Franken monatlich ausbezahlt für Wohnen, Essen und sonstige Auslagen, die Krankenkassenprämie wird direkt überwiesen. Andere Einkünfte hat König angeblich nicht.

Während Elena König auf Staatskosten prozessieren kann, bleiben Rainer und Maria Schwarz auf ihren Kosten sitzen, obwohl sie vor Gericht Recht erhielten. «Um die Auslagen möglichst tief zu halten, gingen wir ohne eigenen Anwalt vor Gericht, wir liessen uns bloss juristisch beraten», sagt Rainer Schwarz. Das war ein Fehler: Die Anwaltshonorare hätte der Staat bezahlt, die Beratungshonorare hingegen, wiewohl viel tiefer, nicht. Zusammen mit Gerichtsgebühren und weiteren Auslagen beläuft sich für Schwarz’ die Rechnung bereits auf eine fünfstellige Summe – ohne Aussicht, sie jemals von König erstattet zu erhalten.

Das ärgert sie umso mehr, weil sie König die Wohnung seinerzeit unter der Hand bevorzugt angeboten hatten. «Wir wussten, dass sie als Alleinerziehende dringend eine neue Bleibe suchte und mit ihrer damals noch schulpflichtigen Tochter im Quartier wohnen bleiben wollte», sagt Maria Schwarz. Zudem ist König als stark Hörbehinderte benachteiligt auf dem freien Markt.

«In den letzten drei Jahren verging kein Tag, an dem ich nicht an den Streit dachte», sagt Tochter Jessica. «Es belastet die Familie enorm.» Rainer Schwarz hat auch das Sozialamt um Vermittlung gebeten. Vergeblich, die Behörde verwies auf Amtsgeheimnis und Datenschutz. «Dabei ging es mir eigentlich nur darum, dass das Sozialamt König bei der Suche nach einer neuen Wohnung helfen könnte – das Geld dafür wäre doch besser eingesetzt als für Prozesse.»

An sich ist nach den Bundesgerichtsurteilen von April und August 2014 klar: Die Kündigung ist rechtsgültig. Trotzdem wohnt Elena König noch in der Wohnung. Sie hat gegen die drohende Ausweisung juristische Schritte eingeleitet – und wiederum unentgeltliche Prozessführung erhalten. In erster Instanz hat das Zivilgericht verfügt, dass sie die Wohnung «bis spätestens 31. Januar 2015, 12 Uhr, zu verlassen» habe. Das Verfahren ist aber noch nicht abgeschlossen.

Für Rainer und Maria Schwarz bleibt die Unsicherheit, dass die Mieterin jeden juristischen Spielraum ausschöpft. «Seit 20 Jahren vermieten wir diese Wohnungen, und noch nie gab es Probleme», sagt Maria Schwarz. «Nach dieser Erfahrung werden wir wohl kaum mehr je an eine Sozialhilfeempfängerin vermieten.»