Eigenes Haus auf fremdem Boden

Auf den ersten Blick war das Angebot verlockend. Denn Familie Brenner war schon lange auf der Suche nach einem bezahlbaren Einfamilienhaus, und nun entdeckten sie ein Verkaufsinserat für ein günstiges Häuschen am Stadtrand. Doch das Angebot erwies sich als zu schön, um wahr zu sein. Der Haken: Das Haus steht im Baurecht, so dass auf die Familie nebst dem Kaufpreis auch noch happige Baurechtszinsen zukommen würden. Weil auch sonst einige Unsicherheiten blieben, verzichteten die Brenners schliesslich.

Auch bei anderen Ratsuchenden, die sich beim Beobachter-Beratungszentrum melden, löst das Stichwort «Baurecht» nicht selten Stirnrunzeln aus – hier ein Beitrag zur Klärung.

Ein Baurecht liegt vor, wenn ein Grundeigentümer jemandem erlaubt, auf seinem Boden zu bauen. Der Grundsatz, wonach ein Gebäude Bestandteil des Grundstücks ist, also eine Einheit bildet – man spricht hier vom Akzessionsprinzip –, wird dabei durchbrochen. Mit einem Baurecht kann man also Eigentümer eines Hauses sein, das auf fremdem Boden steht.

In der Regel ist das Baurecht ein sogenannt selbständiges und dauerndes Recht. Das heisst: Es ist selbständig, wenn es nicht an eine bestimmte Person gebunden ist; es kann deshalb auch vererbt oder durch Verkauf oder Schenkung auf eine andere Person übertragen werden. Und es ist dauernd, wenn es für mindestens 30 Jahre gelten soll. Ein selbständiges und dauerndes Baurecht kann im Grundbuch als eigenes Grundstück (Definition siehe «Wichtige Begriffe») eingetragen werden. So kann das Gebäude selber mit Dienstbarkeiten und Pfandrechten belastet werden.

Es ist aber auch möglich, dass ein Baurecht an eine bestimmte Person gebunden und deshalb ein unselbständiges Recht ist. Auch kann eine Gültigkeit von weniger als 30 Jahren vereinbart werden. Ein solches Recht ist dann eine gewöhnliche Dienstbarkeit und wird auch als solche im Grundbuch eingetragen.

Da das Gesetz den Inhalt des Baurechts nur sehr allgemein regelt, sind die Einzelheiten in einem Baurechtsvertrag zu regeln. Definiert wird darin beispielsweise: Welche Art von Gebäude darf errichtet werden (Ein- oder Mehrfamilienhaus, Hotel oder Restaurant)? Wie soll es genutzt werden (als Gewerbebetrieb oder Wohnhaus)? Wie lange dauert das Baurecht, und wie hoch ist der Baurechtszins?

Der Vertrag muss von einem Notar öffentlich beurkundet werden. Er wird den Vertrag entsprechend aufsetzen und muss die Parteien detailliert über den Inhalt aufklären. Das Baurecht entsteht, sobald es im Grundbuch eingetragen ist.

Der Baurechtszins ist die Gegenleistung des Bauberechtigten an den Grundeigentümer für das Einräumen der Rechte. Gratis werden diese nur selten gewährt – am ehesten noch, wenn der Boden der öffentlichen Hand gehört. Für die Festlegung des Zinses gibt es keine Vorgaben. Die Entwicklung orientiert sich häufig am Landesindex der Konsumentenpreise und wird meist periodisch an die tatsächlichen Verhältnisse (Landwert) angepasst.

Es kann für maximal 100 Jahre vereinbart werden. Es ist theoretisch möglich, ein Baurecht mehrere Male um weitere 100 Jahre zu verlängern.

Das Gebäude fällt ins Eigentum des Grundeigentümers. Die Baute wird dann Bestandteil seines Grundstücks – man spricht vom «Heimfall». Der Grundeigentümer muss dann aber dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung für das Gebäude zahlen.

Mathias Birrer, Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht, empfiehlt den Parteien unbedingt, die Grundsätze für die Festlegung der Entschädigung bereits im Baurechtsvertrag zu regeln. So kann etwa festgelegt werden, welche Stelle beim Ablauf des Baurechts einen Experten zu bestimmen hat, der das Gebäude dann verbindlich schätzen soll. Auch kann es laut Birrer sinnvoll sein, eine Unterhaltspflicht des Gebäudes zu vereinbaren, weil sonst das Risiko besteht, dass der Baurechtnehmer gegen Ablauf der Vertragsdauer das Gebäude verlottern lässt. Als Druckmittel kann man sogar vereinbaren, dass der Baurechtnehmer dem Grundeigentümer ein Strafgeld zahlen muss, wenn er sich nicht daran hält.

Da der Kaufpreis für das Land entfällt, kann man sich meist mit einer kleineren Investition ein Eigenheim leisten. Wichtig ist aber, alles genau durchzurechnen. Zudem kann es vorkommen, dass die Banken mit der Finanzierung zurückhaltend sind.

Grund: Es ist sehr kompliziert, den tatsächlichen Wert der Baute und ihrer Entwicklung über eine derart lange Zeit zu ermitteln. Auch ist zu bedenken, dass es keine «Investition» ist, die man an die nächsten Generationen weitergeben kann, sondern nur ein befristetes Recht. Weil ein Baurecht ein kompliziertes rechtliches Konstrukt ist, ist es wichtig, sich umfassend durch einen spezialisierten Anwalt oder Notar beraten zu lassen.

Für Grundeigentümer, die ihr Bauland zwar nicht benötigen, aber auch nicht aus der Hand geben und zugleich von der Wertsteigerung profitieren wollen, kann es attraktiv sein, ein Baurecht zu vergeben.

Gemäss Experte Mathias Birrer sind oft auch Gemeinden oder Korporationen Baurechtgeber. Bei Letzteren handelt es sich insbesondere in der Innerschweiz um öffentlich-rechtliche Personengesellschaften, die über Grundeigentum verfügen, dieses aber laut ihren Reglementen häufig nicht verkaufen dürfen. Mit dem Mittel des Baurechts ist es ihnen aber möglich, ihr Land dennoch nutzbar zu machen.

In diesem Zusammenhang weist Birrer darauf hin, dass die Gemeinden und Korporationen mit der Vergabe eines Baurechts auch starken Einfluss auf die Ortsbildgestaltung nehmen könnten. So könne man bei den Vorgaben viel strenger sein, als die Bestimmungen der jeweiligen Bau- und Zonenordnung es vorsehen.