Was muss ein Nachmieter erfüllen?

Traumwohnung gefunden – da greift man am besten sofort zu und unterschreibt den neuen Mietvertrag. Schliesslich soll niemand anders zum Zug kommen. Doch wenn es schnell gehen muss, fehlt oft die Zeit, um die alte Bleibe rechtzeitig zu kündigen. Wer dann nicht doppelt zahlen will, muss einen Ersatzmieter stellen.

Dieser soll «geeignet» sein – aber was heisst das? Und wie gehen Mieter am besten vor?

Teilen Sie der Vermieterin per Einschreiben mit, dass Sie die Wohnung ausserterminlich verlassen und einen Nachmieter suchen werden (siehe Musterbrief «Ausserterminlicher Auszug aus der Mietwohnung»).

Wichtig: Rechtlich betrachtet ist Ihr Einschreiben keine Kündigung. Aber: Falls Sie keine Ersatzmieterin finden, gilt der Mietvertrag per nächstmöglichem Kündigungstermin dennoch als beendet und Sie müssen ausziehen.

Die Nachmieterin muss zahlungsfähig und zumutbar sein – und den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen übernehmen. Das bedeutet:

• Zahlungsfähig ist, wer die Miete vollständig und pünktlich zahlen kann. Faustregel: Die Miete darf nicht höher sein als ein Drittel des Einkommens. Wenn jemand in der Vergangenheit eine schlechte Zahlungsmoral Bonitätsauskunft Warum bin ich nicht kreditwürdig? gezeigt hat, darf der Vermieter diese Person ablehnen. Auch wer schon zu Recht in nennenswertem Umfang betrieben worden ist oder gar Verlustscheine hat, gilt als nicht zahlungsfähig. Sozialhilfeempfänger hingegen gelten als zahlungsfähig, sofern das Sozialamt für sie bürgt oder eine Garantie übernimmt.
• Zumutbar ist, wer der Vermieterin keine nennenswerten Nachteile bringt. Sie darf nicht höhere Anforderungen an Nachmieter stellen als an die bisherigen Mieter. Als unzumutbar gelten sie nur, wenn wichtige, objektive Gründe vorliegen. Vage Befürchtungen oder eine Antipathie gegenüber gewissen Menschen, Ethnien, Staats- und Religionszugehörigkeiten gelten nicht. Falls ein Ersatzmieter die Wohnung aber nicht zum Wohnen nutzen will, sondern etwa als Geschäftsraum, gilt er als nicht zumutbar.
• In einer WG Gemeinsamer Mietvertrag Kündigung und andere Fallstricke gelten höhere Anforderungen an die Zumutbarkeit, weil Nachmieter zu den Bewohnern passen müssen. Eine reine Frauen-WG zum Beispiel muss keinen Mann als Ersatzmieter akzeptieren.

Die Vermieterin hat bis zu circa vier Wochen Zeit, Nachmieter zu prüfen. Bei einer professionellen Verwaltung darf man erwarten, dass 10 bis 20 Tage reichen. Je besser dokumentiert die Nachmieter präsentiert werden, desto schneller sind sie überprüft. Am einfachsten verlangen Sie schon bei der Ausschreibung der Wohnung einen aktuellen Betreibungsregisterauszug. Lassen Sie die Interessenten die Anmeldeformulare direkt vor Ort ausfüllen. Behalten Sie die Originale und übergeben Sie der Vermieterin Kopien davon, mit der Bitte um rasche Prüfung.

Viele Vermieter nehmen einen Mieterwechsel zum Anlass, die Miete zu erhöhen Mietzins Anfechten kann sich auszahlen . Als Mieterin dürfen Sie jedoch einen Nachmieter zum aktuell bezahlten Mietzins suchen. Springt eine geeignete Nachmieterin ab, weil der Vermieter trotzdem mehr Miete verlangt, sind Sie von der weiteren Mietzinszahlung befreit – ab jenem Zeitpunkt, ab dem die Nachmieterin den Vertrag übernommen hätte.

Wichtig: Grundsätzlich genügt ein einziger Nachmieter. Trotzdem ist es ratsam, mehrere zu stellen. Die Anmeldung ist nicht verbindlich. Wenn jemand sich zurückzieht, beginnt die Suche unter Umständen von vorn.

Falls es Ihnen nicht gelingt, eine passende Nachmieterin zu finden, müssen Sie die Miete noch bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin zahlen. Eine Kündigung ist nicht nötig.

Die Auslagen für die Nachmietersuche müssen Sie selber bezahlen, etwa die Kosten für ein Inserat. Es ist auch an Ihnen, Interessenten die Wohnung zu zeigen. Falls der Vermieter ebenfalls ein Inserat schaltet, muss er das selber zahlen, wie auch seinen übrigen Aufwand, der mit dem vorzeitigen Auszug Mietwohnung abgeben Das gilt bei einem vorzeitigen Auszug zusammenhängt – es sei denn, Sie haben nach erfolgter Mitteilung an den Vermieter ausdrücklich etwas anderes mit ihm vereinbart. Eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag wäre hingegen ungültig, weil diese zum Voraus getroffen worden ist. 

Der Vermieter ist nicht gezwungen, mit einer geeigneten Nachmieterin einen Mietvertrag abzuschliessen. Falls Ihr Nachmieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, müssen Sie ab dem Zeitpunkt keine Miete mehr bezahlen, ab dem der Ersatzmieter die Wohnung gemietet hätte.

Im Streitfall müssen Mieter Beweise dafür erbringen, dass ihre Nachmieterin die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und bereit ist, den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Wenn der Vermieter den Ersatzmieter zu Unrecht ablehnt, können Sie an die Mietschlichtungsbehörde gelangen. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos. Lassen Sie sich vorab fachkundig beraten.

Dazu ein Tipp: Suchen Sie weiterhin nach geeigneten Ersatzmietern, so senken Sie Ihr Kosten- und Prozessrisiko.