Wenn der Mieter Hand anlegt

Schwarz. Überall. Und im wahrsten Sinne des Wortes «schwarz vor Augen» wurde es wohl auch dem Vermieter bei der Wohnungsabgabe. Denn die Studentin, die hier hauste, hatte sämtliche Wände schwarz gestrichen. Sie leide unter Depressionen, und diese Farbgebung helfe ihr, sich besser zu fühlen, erklärte die junge Frau dem geschockten Vermieter. Die Rechnung für den Neuanstrich wird die Stimmung der Studentin wahrscheinlich nicht gehoben haben.

Das Thema Farbe ist ein Dauerbrenner bei Auszügen aus Mietwohnungen. Mieter streichen schnell einmal die Stube orange oder das Kinderzimmer rosa, ohne dass sie den Vermieter davon in Kenntnis setzen, geschweige denn sein Einverständnis einholen. Und wer ohne das Okay des Vermieters eine Veränderung an der Mietwohnung vornimmt, muss diese spätestens beim Auszug wieder rückgängig machen – oder für mögliche finanzielle Folgen geradestehen.

Bevor man den Pinsel in die Farbe tunkt oder den Hammer schwingt, ist es deshalb ratsam, sich mit der rechtlichen Situation auseinanderzusetzen.

Das Mietrecht schreibt vor, dass für Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Wird dies versäumt, hat der Vermieter das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Mieters zu verlangen.

Selbstverständlich braucht es nicht für jede kleinste Veränderung eine Einwilligung. Der Mieter hat das Recht, das Mietobjekt zu gebrauchen – dazu gehört auch, dass etwa ein Regal an die Wand geschraubt werden darf. Solange solche Eingriffe die Bausubstanz nicht verändern, keine Schäden verursachen und leicht wieder rückgängig gemacht werden können, sind sie kein Problem.

Um spätere Querelen zu vermeiden, ist es jedoch ratsam, im Zweifelsfall die Einwilligung des Vermieters einzuholen. Und für grössere Vorhaben wird dieser sein Einverständnis wohl nur geben, wenn gewährleistet ist, dass die Arbeiten «fachmännisch» ausgeführt werden.

Zweifelt der Vermieter an den handwerklichen Fähigkeiten seines Mieters, kann er verlangen, die Arbeiten durch einen Fachmann ausführen zu lassen – insbesondere wenn vereinbart wurde, dass der Mieter beim Auszug den ursprünglichen Zustand nicht wiederherzustellen hat.

Gerade in diesem Zusammenhang stellt sich die Frage: Wer zahlt wie viel? Denn die veränderte Sache geht ja in das Eigentum des Vermieters über, sobald das Mietverhältnis beendigt ist.

Als Erstes gilt es abzuklären, ob die geplanten Arbeiten nicht sowieso zu den gesetzlichen Unterhaltspflichten des Vermieters gehören. Ist beispielsweise der Teppich völlig ausgetreten oder die Wand stark vergilbt, muss der Vermieter die Kosten für einen neuen Teppich oder für den Anstrich der Wand übernehmen.

Was jedoch oft zu Missverständnissen führt, ist die weitverbreitete Ansicht, dass der Vermieter den Ersatz eines Bauteils, dessen durchschnittliche Lebensdauer abgelaufen ist, sowieso berappen muss. Dem ist nicht so.

Der Vermieter hat weder die Pflicht, sogenannte Schönheitsrenovationen vorzunehmen, noch muss er diese bezahlen. Ist etwa die Tapete schon über zehn Jahre alt, aber noch in gutem Zustand, kann der Mieter nicht auf Ersatz pochen und hat auch keinen grundsätzlichen Anspruch auf Kostenbeteiligung seitens des Vermieters.

Wenn der Mieter hingegen einen erheblichen Mehrwert schafft, hat er Anspruch auf eine Entschädigung. Isoliert der Mieter eines Reihenhauses etwa einen Teil des Estrichs und baut diesen zu Wohnraum aus, hat er einen Mehrwert geschaffen, der für den Vermieter einen Geldwert darstellt: Bei einer späteren Neuvermietung wird er einen höheren Mietzins verlangen können.

Wer sicher sein will, dass sich der Vermieter auch wirklich an den Kosten beteiligt, muss sich dies vorgängig schriftlich bestätigen lassen. Zu regeln ist die Höhe der Beteiligung und wie diese abgegolten wird. Das sind mögliche Arten der Abgeltung:

• Sofortzahlung: Der Vermieter überweist dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten die vereinbarte Summe.
• Mietzinsreduktion: Der Mieter übernimmt die vollen Kosten und erhält dafür eine entsprechende Mietzinsreduktion. Sie berechnet sich, vereinfacht gesagt, aus den Investitionskosten geteilt durch die Lebensdauer des Bauteils bei Anrechnung der Zinsen und Unterhaltsarbeiten – umgelegt auf den monatlichen Mietzins. Diese Variante ist aber nur dann sinnvoll, wenn der Mieter langfristig im Objekt wohnen bleiben möchte und für längere Zeit vor einer Kündigung seitens des Vermieters geschützt ist.
• Mietzinserhöhung: Der Vermieter übernimmt die vollen Kosten und verrechnet dem Mieter den Mehrwert mittels eines höheren monatlichen Mietzinses (Berechnung wie bei der Mietzinsreduktion).
• Entschädigung bei Auszug: Der Mieter übernimmt die Kosten für Veränderungen, die nicht zum normalen Unterhalt des Vermieters gehören, und der Vermieter verpflichtet sich, ihm beim Auszug eine anteilsmässige Entschädigung für den noch anrechenbaren Mehrwert zu leisten.

Wichtig ist, dass man in der Vereinbarung mit dem Vermieter die geplanten baulichen Veränderungen genau umschreibt. Nicht ausreichend sind schwammige Formulierungen wie «Neuanstrich sämtlicher Räume». Wer auf Nummer sicher gehen will, muss die Farbe benennen. Für «Schwarz» wird man aber wohl vergeblich auf das Okay des Vermieters warten.