Die Gefahrenkarte, die Bedrohungen durch Naturgefahren anzeigt, wird nun für das Bündner Tal Misox überprüft. So könnten Dörfer, die bisher in der Gefahrenzone 2 (mittlere Gefährdung) liegen, der Gefahrenzone 1 (erhebliche Gefährdung) zugewiesen werden. Das wiederum hat einen Einfluss auf den Wert der Immobilien.

In Graubünden schätzt das Amt für Immobilienbewertung (AIB) den Steuerwert alle zehn Jahre etappen- und gemeindeweise neu ein.

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«Wenn eine Liegenschaft, die sich zuvor in einer Bauzone befand, neu mit einer Gefahrenzone überlagert wird, bleibt der Steuerwert in der Regel stabil», sagt Andri Schlegel, stellvertretender Leiter des AIB.

Die Sache mit dem Marktwert

Für Immobilienbesitzer, die ihr Haus verkaufen wollen, ist jedoch nicht der Steuerwert wichtig, sondern der Marktwert. An ihm orientiert sich der Verkaufspreis.

Naturgefahren haben tatsächlich einen Einfluss auf den Marktwert, sagt Robert Weinert, Leiter Research bei der Immobilienberatung Wüest Partner, zur «Sonntags-Zeitung». Jedoch einen geringen.

Das liegt daran, dass die Nachfrage noch immer das Angebot übersteigt. Weil in Gefahrenzonen nicht oder nur mit bestimmten Vorgaben gebaut werden darf, steigt auch das Angebot nur langsam. Deshalb bleiben die Preise im Risikogebiet meist stabil, sagt Weinert.

Wertminderungen sind möglich, Entschädigung gibt es nicht

Wer ein Eigenheim in einer Gefahrenzone kaufen will, sollte trotzdem aufpassen. Auf Grundstücken, die in der Gefahrenzone 1 liegen, darf nichts mehr gebaut werden, was für den Aufenthalt von Menschen und Tieren genutzt wird. So schreibt es zum Beispiel das Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden vor.

«Bei Grundstücken, die noch nicht oder nur teilweise bebaut sind, können darum nicht alle Möglichkeiten genutzt werden. Da kann es allenfalls zu Wertminderungen kommen», so Andri Schlegel vom Bündner AIB.

Finanzielle Einbussen werden nicht entschädigt. Wenn das Grundstück wegen Naturgefahren in eine Gefahrenzone verschoben wird, haften die Grundeigentümerinnen.

Plötzlich zur Wohnzone aufgewertet

Doch was geschieht im umgekehrten Fall, wenn die Gefahrenzone einer Liegenschaft herabgestuft wird? Bauprojekte können dann – mit besonderen baulichen Schutzmassnahmen – plötzlich bewilligt werden. Ausser die Nachbarin klagt bis vor Bundesgericht, wie ein Fall aus dem Jahr 2010 zeigt.

Damals wurden einige Grundstücke von der Gefahrenzone 1 in die Gefahrenzone 2 herabgestuft. Die Nachbarin freute sich nicht darüber, sondern wehrte sich durch alle Instanzen. Denn: Die beiden Parzellen wurden der Wohnzone zugewiesen und hätten überbaut werden können – was die Frau anscheinend verhindern wollte.

Das Verfahren dauerte Jahre, letztlich lehnte das Bundesgericht jedoch ihren Antrag ab. Die Klägerin musste die Gerichtskosten sowie eine Parteientschädigung an die Eigentümer der Nachbarparzelle zahlen.