Ohne Krach unter einem Dach

Sandra bewohnt ein Zimmer in der Wohnung einer Studienkollegin. Jeden Monat gibt sie Nadine 400 Franken bar auf die Hand - ein schriftlicher Untermietvertrag zwischen den beiden existiert nicht. Eines Abends sagt Sandra beim Geschirrspülen beiläufig: «Übrigens, ich ziehe nächsten Monat zu meinem Freund.» Da wird Nadine sauer: «Das kannst du gleich vergessen! Ich bestehe darauf, dass du die dreimonatige Kündigungsfrist einhältst!»

Das riecht nach Krach - keine Seltenheit bei der Wohnform Untermiete, die vor allem bei Jungen beliebt ist. Dabei ist der Fall grundsätzlich klar: «Untermieter realisieren oft nicht, dass für sie dieselben rechtlichen Bestimmungen gelten wie für Mieter», sagt Felicitas Huggenberger. Die Leiterin des Rechtsberatungsdienstes beim Mieterverband des Kantons Zürich beantwortet für den Beobachter zehn Fragen, mit denen sie in der Praxis immer wieder konfrontiert wird.

Dann gilt, was zwischen dem Wohnungsmieter und seinem Untermieter mündlich abgemacht wurde - und das kann zu Beweisproblemen führen.

Im Streitfall gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Um Unklarheiten von vornherein auszuschliessen, ist es aber in jedem Fall ratsam, einen schriftlichen Vertrag abzuschliessen.

Eine mündliche Kündigung ist nicht rechtsgültig. Das Obligationenrecht sieht vor, dass ein Mieter schriftlich kündigen muss. Es empfiehlt sich auch für Untermieter, die Kündigung eingeschrieben zu verschicken.

Ja, er muss die Bedingungen der Untermiete kennen. Seine Zustimmung darf er aber nur unter ganz bestimmten Bedingungen verweigern - insbesondere wenn der Mieter zu viel Geld verlangt und Profit aus der Untermiete schlagen will.

Ja. Die Regel lautet, dass der Zuschlag die zusätzlichen Kosten decken soll - höchstens aber 20 Prozent der Nettomiete. Stammen die Möbel aus dem Brockenhaus, ist ein Mietzuschlag von 20 Prozent aber zu hoch.

Für ein möbliertes Zimmer beträgt die Kündigungsfrist nur zwei Wochen, sofern nichts anderes abgemacht ist. Die Kündigung ist dann jeweils auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer möglich.

Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, wie die Kosten eines Mietobjekts verteilt werden. Angenommen, die Wohnung kostet 1600 Franken und alle Zimmer sind ungefähr gleich gross, ist es gerechtfertigt, den Mietzins durch vier zu teilen. Benutzt der Untermieter die Stube mit, dann zahlt jeder den Preis für den halben Raum - also 200 Franken.

Wenn die Zimmer unterschiedlich gross sind, wird häufig die Anzahl der Quadratmeter als Berechnungsgrundlage genommen. 

Massgebend ist der ursprüngliche Mietvertrag: Ist dort nichts geregelt, darf der Hauptmieter die Haustierhaltung nur verbieten, wenn ein sachlicher Grund besteht. Wohnt er in derselben Wohnung oder Liegenschaft wie der Untermieter, gelten strengere Zumutbarkeitsbestimmungen.

Konkret: Hat der Mieter eine Hundeallergie oder Angst vor Hunden, darf er eine neue Untermieterin mit Hund ablehnen.

Die wesentlichen Punkte sind im Formular «Untermietvertrag» auf der Website des Mieterverbands beschrieben. Speziell ist festzuhalten, welche Räume dem Untermieter zur alleinigen Nutzung oder zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen und welche Nebenkosten im Mietzins nicht inbegriffen sind.

Ja, das ist grundsätzlich erlaubt. Die Kaution muss auf ein Sperrkonto einbezahlt werden und darf nicht mehr als drei Monatsmieten betragen.

Es empfiehlt sich, eine Freundin oder Verwandte zu bitten, während dieser Zeit die Vertretung zu übernehmen und nach dem Rechten zu sehen.

Zudem ist es sinnvoll, dem Vermieter oder Hauseigentümer etwa Folgendes mitzuteilen: «Ich werde für drei Monate in die USA gehen. Während dieser Zeit wohnt Frau A. in meiner Wohnung. Falls es Probleme geben sollte, wird meine Schwester L. die Vertretung übernehmen.»

Eine solche Regelung kann vor allem dann nützlich sein, wenn der Untermieter unverhofft auszieht oder es beispielsweise zu einem Wasserschaden kommt.

Entsteht ein Schaden, muss er vom Untermieter berappt werden – nur wenn dieser zahlungsunfähig ist, haftet der Hauptmieter Untermieter richtet Schaden an Wessen Haftpflicht zahlt? . Bei einem Schaden muss nicht der Neuwert, sondern der Zeitwert ersetzt werden.

Beispiel: Bei Parkett geht man von einer Lebensdauer von 30 Jahren aus. Wurde es vor zehn Jahren verlegt, entfallen zwei Drittel der Instandstellungskosten auf den Untermieter. Im Übrigen kann der Mieter verlangen, dass der Untermieter eine Haftpflichtversicherung abschliesst.