Was ist der Referenzzinssatz?

Ein Durchschnittszins. Die Schweizerische Nationalbank berechnet ihn gestützt auf die Zinsen der inländischen Hypothekarkredite der grösseren Banken. Seit 2008 sind die Mieten daran gekoppelt, denn man wollte sie landesweit vereinheitlichen. Zuvor waren die kantonalen Hypothekarzinssätze massgebend. Das Prinzip ist einfach: Steigt der Referenzzins, steigen grundsätzlich auch die Nettomieten; sinkt der Zins, sinken die Mieten. Seit 2008 ist der Referenzzins immer nur gesunken – von 3,5 Prozent bis auf den Tiefstwert von 1,25 Prozent (siehe Diagramm unten). Bis Anfang Juni 2023 eine Kehrtwende eintrat und der Referenzzins auf 1,5 Prozent stieg. Danach erhöhte er sich nochmals im Dezember 2023 auf 1,75 Prozent und verharrt nun auf diesem Niveau, wie das Bundesamt für Wohnungswesen in seiner vierteljährlichen Erhebung heute bekannt gab.

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Geht der Referenzzinssatz alle Mieterinnen und Mieter etwas an?

Viele, aber nicht alle. Nicht betroffen ist grundsätzlich, wer seit Juni 2017 keine Reduktion gestützt auf den gesunkenen Referenzzinssatz erhalten hat. Ein Beispiel: Eine Mieterin wohnt seit 2016 in einer Wohnung und hat nie eine Mietzinssenkung verlangt – obwohl sie das hätte tun können, weil der Referenzzinssatz seither gesunken ist. Ihr Mietzins basiert also noch auf dem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent – denn das ist der Zins, der galt, als sie den Mietvertrag abschloss. Der Vermieter kann ihre Miete damit momentan nicht erhöhen, weil ihr Mietvertrag bereits auf dem aktuellen Referenzzins von 1,75 Prozent basiert. Erst wenn er darüber hinaus ansteigt, ist eine Erhöhung möglich.

Ebenfalls nicht betroffen sind Mieter, die einen befristeten Vertrag, einen indexierten Mietzins oder eine Staffelmiete vereinbart haben. Staatlich verbilligte Wohnungen sind dem Referenzzinssatz genauso wenig unterworfen wie luxuriöse Wohnungen oder Häuser, also Mietobjekte mit sechs oder mehr Wohnräumen. Hier herrscht Vertragsfreiheit.

Wie erfahre ich, ob mein Mietzins steigt?

Indem Sie Post vom Vermieter bekommen. Ein einfaches Schreiben genügt aber nicht, denn er muss Ihnen die Erhöhung auf dem amtlichen Formular mitteilen Miete Höherer Zins ohne Formular? . Darauf steht, wieso er mehr Miete verlangt und wie Sie sich dagegen wehren können.

Wie hoch wird meine Miete künftig sein?

Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Das Gesetz sieht zwar vor, dass die Nettomiete um maximal 3 Prozent angepasst werden kann, wenn sich der Referenzzinssatz um 0,25 Prozent erhöht. Da jedes Mietverhältnis etwas anders ist, muss man seinen Anspruch individuell ausrechnen. Hinzu kommt, dass die Vermieter einen Teil der Teuerung auf die Mieten schlagen dürfen (siehe Box unten). Wenn Sie wissen wollen, welche Erhöhung Ihnen ungefähr droht, brauchen Sie zur Berechnung zunächst Ihren Mietvertrag und allfällige vergangene Erhöhungen – frühere Senkungen spielen keine Rolle. Anhand dieser Unterlagen können Sie rechnen – zum Beispiel mithilfe des Mietzinsrechners des Mieterinnen- und Mieterverbands.

Ab wann muss ich mit einer Mietzinserhöhung rechnen?

Es kommt auf Ihren Mietvertrag an. Schauen Sie darin nach, welche Kündigungsfristen und -termine Wohnungskündigung Wie kündigt man korrekt? Sie vereinbart haben. Denn die Vermieterin darf Ihre Nettomiete frühestens auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin erhöhen. Die Erhöhung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist bei Ihnen eintreffen. Das heisst: Wer jetzt noch eine Ankündigung zur Erhöhung der Miete bekommen sollte, weil diese noch nie angepasst wurde, schuldet diese bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist ab April 2025.

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Wie prüfe ich, ob die verlangte Mietzinserhöhung korrekt ist?

Lassen Sie sich beraten (siehe unten), und rechnen Sie in einem ersten Schritt gleich selbst nach, ob die Zahlen der Vermieterin ungefähr stimmen. Wenn Sie an ihrer Berechnung zweifeln oder der Ansicht sind, dass die Vermieterin die Miete zu stark erhöht, gehen Sie zur Schlichtungsbehörde für Mietsachen Teures Wohnen Höhere Miete? So wird geschlichtet . Ihre Anfechtung ist erfolgreich, wenn Ihre Vermieterin sich verrechnet hat oder sie Ihre Miete gar nicht erhöhen durfte.

Ich habe die Erhöhung mit dem Mietzinsrechner geprüft. Muss ich etwas beachten, auch wenn alles in Ordnung scheint?

Ja. Neben dem angepassten Referenzzinssatz, der Teuerung und der allgemeinen Kostensteigerung Mietzinserhöhung So viel darf die allgemeine Kostensteigerung betragen sollten Sie die Mietzinserhöhung genauer unter die Lupe nehmen. Denn der Mietzins könnte generell missbräuchlich sein. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn der Vermieter mit der Miete eine überhöhte Nettorendite erzielt. Sie ist zulässig, wenn sie nach Rechtsprechung des Bundesgerichts bei 2 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz liegt, das heisst aktuell bei 3,75 Prozent. So viel darf der Vermieter als Ertrag maximal einnehmen.

Stellen Sie sich folgende Fragen, um herauszufinden, ob der Mietzins missbräuchlich sein könnte:

  • War Ihr Anfangsmietzins viel höher als der Ihrer Vormieterin?
  • Bezahlen Ihre Nachbarn für eine identische Wohnung einiges weniger als Sie?

Wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde (siehe Vorgehen unten) mit der Begründung, der Vermieter erziele eine missbräuchliche Nettorendite.

Wie muss ich vorgehen, um den höheren Mietzins anzufechten?

Schauen Sie auf dem Mietzinserhöhungsformular nach. Dort steht, welche Schlichtungsbehörde für Ihren Wohnort zuständig ist. Nachschauen können Sie das auch auf Mietrecht.ch. Fragen Sie nach einem Muster für Ihre Eingabe. Diese müssen Sie der Behörde ausgefüllt und innert 30 Tagen zuschicken, am besten eingeschrieben. Legen Sie eine Kopie des Mietvertrags sowie der vergangenen Mietzinserhöhungen bei.

Achtung: Alle Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen die Anfechtung unterschreiben. Das Verfahren kostet nichts.

Gilt der Referenzzins auch, wenn die Vermieterin keine Hypothek auf das Haus hat?

Ja. Auch wenn das Haus hypothekenfrei ist, unterliegt Ihre Nettomiete dem Referenzzins.

Was, wenn ich mir den erhöhten Mietzins nicht mehr leisten kann?

Dann suchen Sie am besten das Gespräch mit der Vermieterin. Vielleicht ist sie ja bereit, Ihnen entgegenzukommen – etwa, indem sie auf die Erhöhung verzichtet, zumindest auf Zusehen hin. Wenn sich gar keine Lösung finden lässt und die Erhöhung gerechtfertigt ist, müssen Sie sich wohl oder übel eine günstigere Wohnung suchen. Wenn Sie den Mietzins nicht fristgerecht einzahlen Geldnot Wer die Miete nicht zahlt, fliegt raus , droht die Kündigung.

Mit der Teuerung kann der Mietzins noch höher sein

Der gestiegene Referenzzinssatz ist nicht der einzige Grund, weshalb es für Mieterinnen und Mieter teurer werden kann. Vermieterinnen können auch die Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen geltend machen. Die Teuerung berechnet sich gestützt auf den Landesindex der Konsumentenpreise. Vermieter dürfen sie zu 40 Prozent auf die Mieter abwälzen. Massgebend ist, wie sich die Teuerung entwickelt hat, seitdem die Nettomiete letztmals festgelegt worden ist – also unter Umständen erst seit der letzten Erhöhung.

Mit den «allgemeinen Kostensteigerungen» macht der Vermieter gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten geltend. Viele Schlichtungsbehörden und Gerichte tolerieren jährliche Erhöhungspauschalen im Sinne einer vereinfachten Berechnung, obwohl diese Praxis vom Bundesgericht klar als nicht zulässig erachtet wird. In der Regel betragen diese 0,5 bis 1 Prozent, je nachdem, wie alt die Liegenschaft ist oder wie viele Nebenkosten separat verrechnet werden. Achtung: Auch hier ist massgebend, was bei der letzten Erhöhung geltend gemacht wurde.

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Anmerkung der Redaktion: Dieser Artikel wurde erstmals am 1.6.2023 publiziert und seitdem fortlaufend aktualisiert. (2.12.2024)

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