Wer die Miete nicht zahlt, fliegt raus

Die Miete ist ein happiger Brocken im Budget. Umso grösser ist die Versuchung, bei finanziellen Engpässen mit der Bezahlung zuzuwarten – schliesslich hat auch noch der Zahnarzt Geld zugut, und von der Autogarage ist bereits eine Mahnung Checkliste Das ist zu tun bei einer Betreibung eingetroffen.

Doch beim Mietzins auf Zeit zu spielen, kann fatale Folgen haben: Der Vermieter kann dann die Wohnung mit einer kurzen Frist kündigen. Damit solche Katastrophen nicht eintreffen, die wichtigsten Hinweise und Fristen:

In aller Regel sehen Mietverträge vor, dass Mietzinse und Nebenkosten Nebenkosten Was alles zum Mietzins dazukommt monatlich im Voraus oder auf den ersten Tag jedes Monats zu bezahlen sind – spätestens dann muss das Geld auf dem Bankkonto der Vermieterin eingegangen sein. Erfolgt die Überweisung später, sind Sie rechtlich gesehen mit der Zahlung im Verzug. Übergibt die Vermieterin dem Mieter Einzahlungsscheine der Post, muss der Mieter den Mietzins am letzten Tag des Vormonats einzahlen.

Schlimmstenfalls droht eine ausserordentliche Kündigung, wenn die Mieterin die ausstehenden Mietzinse nicht vollständig innert der ihm vom Vermieter nachträglich angesetzten Frist von 30 Tagen begleicht. Der Vermieter kann dann mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende kündigen.

Wichtig: Eine solche ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug schliesst eine Erstreckung des Mietvertrages Mieterstreckung Wann dürfen Mieter länger bleiben? aus. Und wer dauernd erst nach einer Mahnung die Miete bezahlt, läuft Gefahr, dass ihr ordentlich (das heisst mit der vertraglichen Frist auf den nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin) gekündigt wird.

Sie sollten genau überprüfen, ob der Vermieter bei der Kündigung sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt – macht er da nämlich einen Fehler, ist die Kündigung ungültig. Darauf kommt es an:
 

• Der Vermieter muss mit der vorausgegangenen schriftlichen Mahnung eine 30-tägige Frist zur Zahlung der Mietzinsausstände sowie eine Kündigungsandrohung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen haben. Diese Zahlungsaufforderung muss klar und deutlich abgefasst sein und darf nur fällige Mietzinse betreffen. Der ausstehende Betrag muss beziffert werden.
   
• Erst nachdem die mit der Zahlungsaufforderung gewährte 30-tägige Frist abgelaufen ist, darf der Vermieter mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende kündigen.
   
• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Vermieter muss ein vom Kanton bewilligtes Formular Miete Höherer Zins ohne Formular? verwenden. Dieses orientiert die Mieterin über ihre Rechte.
   
• Ehepaare: Beide müssen Kündigung und Mahnung separat erhalten, auch wenn nur eine Person den Vertrag unterschrieben hat.
   
• Bei anderen Wohngemeinschaften reicht die Zustellung einer einzigen Mahnung bzw. eines einzigen Formulars, auf dem sämtliche Mieterinnen und Mieter aufgeführt sind.

Die Kündigung muss vor Beginn einer 30-tägigen Kündigungsfrist beim Mieter eingetroffen sein (Briefkasten, Postfach, persönliche Überbringung).

Meist erfolgt sie per Einschreibebrief Hotline-Frage Höhere Miete: Soll ich das Einschreiben ignorieren? . Kann der Postbote den Brief nicht aushändigen, gilt gesetzlich die Vermutung, der Mieter könne den Brief am ersten Tag, der auf der Abholungseinladung (Avis) steht, bei der Post abholen.

Beispiel: Die Vermieterin schickt am Freitag, 30. August eine Kündigung per Ende September mit Einschreibebrief ab. Ist der Mieter abwesend, und kann das Schreiben gemäss Avis erstmals am Montag, 2. September bei der Post abholen, ist die Kündigung zwar verspätet – aber nicht ungültig. Sie verschiebt sich dann einfach automatisch auf den nächstmöglichen Termin, das heisst in diesem Fall auf Ende Oktober.

Achtung: An Samstagen werden eingeschriebene Briefe nur an Postfachadressen zugestellt.

Eine Einsprache durch die Mieterin ist erfolgversprechend, wenn eine missbräuchliche Kündigung vorliegt. Das Bundesgericht hat in folgenden Fällen Missbrauch festgestellt:
 

• wenn der Vermieter in seiner Abmahnung unter Fristansetzung von der Mieterin eine weit höhere Summe fordert, als diese ihm schuldet;
   
• wenn die Kündigung sich auf einen sehr unbedeutenden Zahlungsrückstand stützt;
   
• wenn der rückständige Mietzins kurze Zeit (ein bis zwei Tage) nach Ablauf der Zahlungsfrist beglichen wird – allerdings nur wenn die Mieterin stets pünktlich bezahlt hat;
   
• wenn der Vermieter grundlos viele Monate zuwartet, bis er den Mietvertrag kündigt Wohnungskündigung Wie kündigt man korrekt? .

Säumige Mieter, die wegen eines Formfehlers die Kündigung abwehren können, kommen nur vorderhand mit einem blauen Auge davon. Beim zweiten Anlauf wird die Vermieterin sicher korrekt vorgehen – dann kann es schwierig werden, innert 30 Tagen eine neue Bleibe zu finden.

Entscheidend ist also, das Problem an der Wurzel zu packen: Sobald sich Zahlungsschwierigkeiten abzeichnen, ist es ratsam, mit der Vermieterin so schnell wie möglich das Gespräch zu suchen. Gleichzeitig ist empfehlenswert, eine Budgetberatungsstelle aufzusuchen. Die Expertinnen und Experten fürs persönliche Budget können einem helfen, die Finanzen besser einzuteilen – damit immer genug für die Miete bleibt.