Der Eigenmietwert auf der Kippe – einmal mehr

Seit 1934 steht die Besteuerung des Eigenmietwerts im Gesetz, seit bald 20 Jahren versucht die Politik, sie abzuschaffen. Ohne Erfolg: Drei Mal hat das Schweizer Stimmvolk bereits eine Änderung abgelehnt. Nun startet das Parlament den nächsten Versuch. Das hat die Kommission des Nationalrats einstimmig beschlossen. Ein neues System soll ausgearbeitet werden. Bis konkrete Resultate zu erwarten sind, dürfte allerdings erneut einige Zeit vergehen.

Warum tut man sich seit Jahrzehnten so schwer, eine Lösung zu finden? Beim Eigenmietwert prallen verschiedene Interessen aufeinander:

• Die Wohneigentümer wollen bei einer Systemänderung nicht schlechter dastehen als jetzt und fordern, dass Wohneigentum wieder attraktiver werden muss. Auch wenn der Hauseigentümerverband zuletzt seine Kompromissbereitschaft erklärt hat, nicht unbedingt an allen Steuerabzügen rund um das Wohneigentum festhalten zu wollen.  

• Die Mieter wollen nicht, dass eine Abschaffung des Eigenmietwerts die Besitzer privilegiert.

• Aus steuertheoretischer Sicht ermöglicht der Eigenmietwert eine Gleichberechtigung von Wohneigentümern und Mietern. Ein Eigentümer darf die Kosten für die Nutzung seiner Liegenschaft von den Steuern abziehen, ein Mieter seine Mietkosten hingegen nicht. Die Anrechnung des Eigenmietwerts soll diesen Steuervorteil ausgleichen.

• Der Staat. Der Eigenmietwert generiert dem Fiskus jährlich Einnahmen von mehreren hundert Millionen Franken.

Die Anreize sind falsch gesetzt: Der Eigenmietwert behandelt nicht alle Immobilienbesitzer gleich und er verlockt sie dazu, sich zu verschulden. 

• Am besten kommen jene Eigentümer weg, die so lang wie möglich die Abzahlung ihrer Hypothek hinauszögern. Sie können gleich auf zwei Arten profitieren: wenn sie ihre Schuldzinsen von den Steuern abziehen und gleichzeitig auch ihre Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich geltend machen.

• Die Verlierer sind jene Eigentümer, die ihre Hypotheken mehrheitlich oder ganz abbezahlt haben. Sie können keine Abzüge für Schuldzinsen anbringen und müssen mit weniger liquiden Mitteln das fiktive Einkommen versteuern. Das wird insbesondere für Rentner zur Belastung, da diese nicht mehr über dasselbe Einkommen verfügen wie zuvor.

Die Debatte beinhaltet ein wesentliches Hindernis: Denn das neue System soll keine Steuerausfälle mit sich bringen. Demnach müsste nicht nur der Eigenmietwert abgeschafft, sondern auch jene Abzüge gestrichen werden, von denen die Immobilienbesitzer heute noch profitieren.

Ein kompletter Systemwechsel hätte laut Bundesrat aufgrund des derzeitigen Zinsniveaus für Hypotheken (durchschnittlich rund 2 %) jährlich geschätzt 400 Millionen Franken weniger Einnahmen bei der direkten Bundessteuer zur Folge. Erst ab einem Zinsniveau der Hypotheken von 3 Prozent dürfte ein solcher Systemwechsel keine Mindereinnahmen mehr bewirken. Ein solcher Zinsanstieg ist nicht unrealistisch. Offen aber ist, wie lange es dauert, bis sich die Zinsen wieder auf diesem Level bewegen werden.

• An der Politik. Das Parlament muss sich zuerst einmal einig werden – vor allem in der Frage, wie die allfälligen Steuerausfälle kompensiert werden könnten.

• An den Banken. Weil Kunden dann Spar- und Anlagekapital abziehen würden, um ihre Hypotheken zurückzuzahlen und auch weniger Hypotheken benötigen, würden sich wichtige Einnahmequellen für die Banken reduzieren.

• Am Volk. Denn wie die Rentenreform hat auch die Abschaffung des Eigenmietwerts traditionell einen schweren Stand an der Urne. Drei Mal lehnte das Schweizer Stimmvolk in den vergangenen 20 Jahren eine Änderung ab – zuletzt 2012.